شراء عقار على الخارطة في الإمارات كان يعني تاريخياً الدفع نقداً أو الاعتماد على خطة الدفع الخاصة بالمطور. هذا بدأ يتغيّر. عدد من كبار المصارف يُقرض الآن على العقارات قيد الإنشاء، وسقف نسبة التمويل ارتفع إلى 75٪ للمقيم الأجنبي المؤهّل. حصة الصفقات الممولة بنكياً لا تزال صغيرة — نحو 1,5٪ في دبي — لكن الآلية نفسها مهمة.
ما الذي تغيّر: المصارف تُعيد تمويل الخارطة
ثلاث صفقات تُعرّف الدورة الحالية، بحسب تقرير AGBI بتاريخ 23 يوليو 2026 نقلاً عن Mortgage Finder. كلها شراكات بين مصرف ومطور تُتيح للمشتري مسار تمويل مرتبط بمشروع محدّد.
- الإمارات دبي الوطني × صبحا العقارية — أُعلنت في 14 أبريل 2026، حلول تمويل عقاري متكاملة لمشاريع صبحا على الخارطة في دبي (Zawya، 14.04.2026).
- الإمارات دبي الوطني × دبي القابضة العقارية — أُعلنت في 16 أبريل 2026، تُغطّي مشاريع مرَاس ونخيل ودبي العقارية على الخارطة (الإمارات دبي الوطني، 16.04.2026).
- مصرف أبوظبي الإسلامي × مدن العقارية — أُعلنت في 9 يوليو 2026، أول برنامج تمويل خارطة متوافق مع الشريعة في أبوظبي بحتى 75٪ (Zawya، 09.07.2026). إعمار مدرجة أيضاً ضمن المطورين الشركاء الذين تُموّلهم المصارف.
نقطة مهمّة يجب توضيحها: هذه ليست موافقات شاملة على مستوى السوق. كل برنامج مرتبط بمطورين محدّدين، ومشاريع محدّدة، ومعايير أهلية خاصة بكل بنك. خارج هذه الشراكات، تمويل الخارطة يبقى نادراً.
كيف يعمل تمويل الخارطة اليوم
البنية التشغيلية مختلفة عن شراء عقار جاهز. التدفق النموذجي على النحو التالي:
- تسجيل "عقود". يُسجَّل عقد البيع والشراء لدى دائرة الأراضي والأملاك في دبي ضمن نظام "عقود" (تسجيل انتقالي لعقارات الخارطة). الرسم نحو 4٪ من سعر الشراء.
- اعتماد القرض وصرفه. يُقيّم البنك المقترض على الدخل، ويُسجَّل الرهن على تسجيل "عقود" بدلاً من سند ملكية كامل. تُصرف الأموال للمطور بأقساط متوافقة مع مراحل البناء.
- سقوف نسبة التمويل. بموجب تعميم مصرف الإمارات المركزي 31/2013 بصيغته المعدَّلة بقرار مجلس الإدارة 31/2/2020، يمكن للمقيم الأجنبي المشتري لعقار أول الاقتراض حتى 80٪ للعقارات ≤5 ملايين درهم، و70٪ فوق ذلك. عملياً، المصارف الممولة لعقارات الخارطة تكتفي بـ75٪. غير المقيمين لا يواجهون سقفاً تنظيمياً صريحاً، لكن المصارف تُطبّق داخلياً نحو 50٪.
- معدل الفائدة. الأسعار مرتبطة بمؤشر EIBOR، وفي منتصف 2026 تتراوح بين 4,5-5,5٪ للمقترضين الرئيسيين (تقديري). فترات معدل ثابت من سنة إلى ثلاث شائعة قبل التحوّل إلى المتغير.
- مدفوعات التقدّم. سحوبات البنك تتبع جدول بناء المطور — عادةً 10-20٪ عند التوقيع، و50-75٪ خلال فترة البناء، والباقي عند التسليم.
- إعادة التمويل عند التسليم. بمجرد إصدار سند الملكية، يُعيد كثيرون التمويل إلى رهن قياسي — غالباً بهامش أضيق مع انخفاض مخاطر الضمان. يُقدّم الإمارات دبي الوطني إعادة تمويل حتى 70٪ من التقييم للعقارات المكتملة.
الاقتصاد للمشتري (25٪ ملكية + 75٪ قرض)
مثال مباشر — شقة على الخارطة بسعر 2,000,000 درهم، بتمويل 75٪ على 25 سنة، بمعدل كلّي مرتبط بـEIBOR نحو 5٪ (توضيحي).
- الدفعة الأولى: 500,000 درهم (25٪ ملكية)
- أصل القرض: 1,500,000 درهم
- القسط الشهري التقريبي (بعد التسليم): نحو 8,800 درهم
- رسوم "عقود" في دائرة الأراضي: نحو 80,000 درهم (4٪ من السعر)
- عمولات الوساطة والمعالجة: 1-2٪ من السعر، إضافة إلى رسوم ترتيب البنك
بموجب خطة دفع المطور — دون بنك — يُوزّع نفس المشتري 500,000 درهم على مراحل البناء ويؤجّل مسألة القرض تماماً. بموجب تمويل بنكي، النقد المدفوع خلال البناء أقل، لكن ساعة الرهن تبدأ أبكر وتتراكم الفوائد على الأجزاء المسحوبة.
هناك ثمن للمرونة. بيانات AGBI/Mortgage Finder تُظهر أنّ عقارات الخارطة تُتداول بنحو 45,000 درهم فوق العقارات الجاهزة المماثلة في المتوسط في النصف الأول من 2026 — علاوة المطور مقابل شروط دفع ممدّدة والمخاطرة قبل التسليم.
بالنسبة للعائلات التي تستهدف الإقامة الذهبية، عتبة 2 مليون درهم ليست صدفة. إصلاح فبراير 2026 يسمح باحتساب عقارات الخارطة المشتراة برهن ضمن عتبة الاستثمار — تغيير قاعد أعاد تشكيل من يشتري ماذا. سياق أوسع في دليل إصلاح الإقامة الذهبية 2026.
هذا المقال إعلامي ولا يُشكّل نصيحة استثمارية أو مالية فردية. النسب والأسعار وشروط الرهن المحدّدة يجب التأكد منها في البنك في تاريخ الصفقة.
المخاطر التي يجب مراعاتها
ثلاث مخاطر تستحق اهتماماً صريحاً قبل التوقيع.
- مخاطر البناء. التأخير وتغيير المواصفات مشكلة نمطية من دورة 2014-2018 في دبي — أقل شيوعاً اليوم، لكنها لم تختفِ. تحقّق من وضع حساب الضمان (Escrow) على بوابة دائرة الأراضي، ونسبة الطوابق المُنجزة، وسجل المطور في المشاريع السابقة.
- مخاطر معدل الفائدة. التسعير المرتبط بـEIBOR يعني أنّ القسط الذي تحسبه اليوم ليس ما ستدفعه في السنة الثالثة. احسب سيناريو ارتفاع 200 نقطة أساس قبل الالتزام. فترات معدل ثابت 3-5 سنوات معيار في الإمارات دبي الوطني ومصرف أبوظبي الإسلامي، بعلاوة 0,3-0,7 نقطة مئوية فوق المتغير.
- مخاطر السيولة. عقارات الخارطة تُباع أبطأ من الجاهزة. الخروج في منتصف البناء يتطلب موافقة عدم ممانعة (NOC) من البنك، وموافقة المطور، ومشتر بسيولة نقدية. لمعيار العائد الصافي على العقارات الجاهزة، راجع تحليل عائد الاستثمار العقاري في دبي.
لمن هذا مناسب
أربع فئات من المشترين تستفيد أكثر من الإطار الحالي.
المقيمون الأجانب المشترون لأول مرة. الفائدة الأوضح. تمويل كامل 75-80٪ ضمن حماية العقار الأول لدى المصرف المركزي، وأوسع لائحة مصارف، وقسط شهري بدلاً من أقساط ربع سنوية للمطور. الدفعة الأولى تبدأ من 20٪ للعقارات ≤5 ملايين درهم.
المستثمرون المقيمون. تمويل الخارطة يُتيح توزيع رأس المال على وحدتين أو ثلاث بدلاً من عقار جاهز واحد. المقايضة: أفق احتفاظ أطول، وتعرّض لمخاطر البناء، وعلاوة الخارطة. يعمل بأفق 4-7 سنوات في المواقع النامية (دبي الجنوب، جزيرة ياس، الريم، JVC).
غير المقيمين. الباب التنظيمي مفتوح، لكن الباب المصرفي أضيق. توقّع نحو 50٪ من التمويل، ووثائق أكثر صرامة، ولائحة مصارف أصغر. التعرّض للعملة أهم مما هو للمقيمين. كثيرون يجدون الأجدى الحصول على الإقامة أولاً (تأشيرة خضراء من 360 ألف درهم سنوياً أو إقامة ذهبية)، ثم الاقتراض بـ75٪.
العائلات التي تخطّط للإقامة الذهبية. إصلاح فبراير 2026 خفّض تكلفة الدخول جوهرياً. 500,000 درهم ملكية زائد رهن 1,5 مليون درهم يفتحان الآن باب التأشيرة العشرية — بنية لم تكن موجودة قبل 18 شهراً.
خلاصة
تمويل عقارات الخارطة في الإمارات لا يزال شريحة رقيقة من السوق — 1,5٪ من صفقات دبي منتصف 2026 — لكن الاتجاه واضح. مصارف من الطبقة الأولى تُموّل مشاريع مرتبطة بمطورين راسخين، والسقف التنظيمي يقف عند 75٪ للمقيم الأجنبي المؤهّل، ومسار الإقامة الذهبية عبر الخارطة مفتوح الآن. قواعد مصرف الإمارات المركزي لم تتغيّر؛ ما تغيّر هو شهية المصارف لمخاطر البناء وجودة شراكاتها مع كبار المطورين. سؤال ما إذا كانت الأداة تناسب ميزانيتك يستحق ساعة استشارة مهنية.
