Банки и застройщики ОАЭ впервые массово раскатали ипотеку на строящееся жильё — до 75% от стоимости объекта. Это меняет правила входа: экспату-резиденту больше не нужно копить весь чек или соглашаться на 3–4-летний payment plan от девелопера. Достаточно ~25% как equity — оставшиеся 75% закрывает банк на общих условиях CBUAE. Для нерезидентов условия жёстче — про них ниже отдельно.
Что изменилось
Раньше off-plan и ипотека почти не пересекались. По данным AGBI со ссылкой на Mortgage Finder, только около 1,5% ипотечных сделок в Дубае касались строящегося жилья. Всё остальное — 100% cash до передачи ключей или собственные payment plans застройщика на 3–4 года.
За последние полгода картина изменилась. В апреле 2026-го Emirates NBD запустил off-plan mortgage совместно с Sobha Realty (Zawya, 14.04.2026) и Dubai Holding Real Estate (пресс-релиз ENBD 16.04.2026). Летом к движению подключилась столица: Modon + ADIB (Abu Dhabi Islamic Bank) — первая в Абу-Даби связка off-plan mortgage до 75% LTV (Zawya, 09.07.2026). Emaar также включён в список партнёров банков, детали bespoke-программы — у Emirates NBD.
Ключевой сдвиг простой. Регулятор — CBUAE — по Circular 31/2013 в редакции Board Resolution 31/2/2020 разрешает экспату-резиденту первый дом до 80% LTV (объект до AED 5M) и 70% (объект дороже 5M). Но банки годами не применяли этот потолок к off-plan из-за construction risk. Теперь применяют — благодаря прямым соглашениям с крупнейшими девелоперами, которые берут часть риска на себя через escrow-схемы DLD. Для нерезидентов ситуация иная: сам CBUAE off-plan mortgage резидентством формально не ограничивает, но банки по внутренним правилам обычно требуют down payment ~50% и выше — таков практический рыночный cap.
Как работает off-plan mortgage сейчас
Сценарий выглядит так. Покупатель выбирает юнит у застройщика-партнёра (Emaar, Sobha, Dubai Holding, Modon и др.). Подписывает Sales & Purchase Agreement, регистрирует Oqood в Dubai Land Department (интеримная регистрация off-plan) или его абу-дабийском аналоге. Банк выдаёт mortgage на согласованный LTV, ставка на базе EIBOR + маржа банка, срок обычно до 25 лет.
Дальше — то, ради чего это всё. Раньше по off-plan застройщик получал деньги траншами по этапам стройки, а покупатель тянул чек сам либо в жёсткой рассрочке. Теперь банк перечисляет девелоперу оговорённую сумму по графику progress payments — покупатель обслуживает один кредит с фиксированного момента, а не разрозненные транши на разные даты.
Refinancing тоже подтянулся. По продуктовой линейке Emirates NBD для готового жилья доступен refinance до 70% valuation. Для off-plan рефинанс возможен после сдачи объекта или достижения существенной доли готовности — конкретные условия зависят от банка и стадии стройки, актуальный оффер стоит брать в отделении на дату сделки.
Экономика для покупателя (25% equity + 75% кредит)
Считаем на конкретной модели для экспата-резидента. Апартаменты стоимостью AED 2M на этапе off-plan: покупатель вносит AED 500k как equity, банк добавляет AED 1,5M. Ипотека на 25 лет, EIBOR-based rate — 4,5–5,5% годовых в 2026-м. Ежемесячный платёж — в районе AED 9–10 тыс. Все цифры иллюстративные — конкретика зависит от банка, застройщика и даты подписания.
Тот же юнит по классической схеме — payment plan застройщика 3–4 года. Первый взнос — AED 200–400k (10–20%), дальше платежи 50–75% в ходе стройки, остаток — при передаче ключей. К концу — все AED 2M своих. Никакого банка, зато и никакого рычага: капитал заморожен целиком.
Есть цена за рычаг. По данным AGBI/Mortgage Finder, в первом полугодии 2026-го средняя off-plan квартира в Дубае была на AED 45 000 дороже ready-квартиры сопоставимого класса. Это премия за строящийся статус и за доступ к ипотечному плечу. Для инвестора с горизонтом 4–7 лет она обычно окупается — за счёт capital appreciation до сдачи и раннего входа в новую локацию до её «созревания».
Отдельная линия — Golden Visa. Порог 2M AED теперь можно закрыть off-plan ипотекой; разбор реформы февраля 2026-го у нас идёт отдельным материалом. Инвестор-резидент с 25% equity получает и объект, и заявку на 10-летнее резидентство одним чеком.
Материал носит информационный характер и не является индивидуальной инвестиционной или финансовой рекомендацией. LTV, ставки и условия конкретной ипотеки уточняйте в отделении банка на дату сделки.
Риски и на что смотреть
Их три, и с каждым нужно работать до подписания SPA.
- Construction risk. Проект не сдан вовремя — типичная проблема цикла 2014–2018. Сегодня встречается реже, но не исчез. Смотреть на escrow account девелопера в DLD, долю уже возведённых этажей и track record конкретной компании по прошлым проектам.
- Процентный риск. Ставки в ОАЭ привязаны к EIBOR, тот — к политике ФРС. Ипотека под 5% сегодня может стоить 6,5% через 18 месяцев. Фиксация ставки на первые 3–5 лет — стандартная опция у Emirates NBD и ADIB, но премия за неё есть — обычно 0,3–0,7 п.п. к плавающей.
- Ликвидность до сдачи. Перепродать off-plan юнит с ипотекой — не то же самое, что продать ready-апартамент. Нужен NOC от банка, согласование с застройщиком, покупатель с деньгами на месте. По чистой ROI Дубая — отдельный разбор с цифрами по чистой доходности и картой рисков по локациям.
Кому это интересно
Три чётких сегмента.
Экспаты-резиденты, покупающие первую квартиру. Раньше выбор был между 3–4-летней рассрочкой у застройщика (без гибкости, без рычага) и ready-объектом за полный кэш. Теперь — стандартная ипотека на off-plan, как в Европе. Ежемесячный платёж вместо мучительных «квартальных» траншей на разные даты. Down payment — от 20% (объект ≤AED 5M).
Инвесторы-резиденты с горизонтом 4–7 лет. Off-plan даёт 15–30% capital appreciation до сдачи в растущих локациях (Dubai South, Yas Island, Al Reem, JVC). Ипотечный рычаг ×4 превращает 15% рост стоимости объекта в существенно бóльший ROE на вложенный equity — с поправкой на процент по кредиту, сервисные сборы и премию off-plan. Считать надо в валюте домашнего учёта, AED привязан к USD.
Нерезиденты. Формально off-plan mortgage доступен, но реальный LTV у большинства банков — до 50% и меньше. Тем, кто планирует переезд, часто выгоднее сначала получить резидентство (Green Visa / Golden Visa), а уже потом брать ипотеку на off-plan под 75% LTV.
Семьи с планом на Golden Visa. Порог 2M AED теперь достижим для резидента через off-plan + ипотеку — не нужно замораживать всю сумму. Резидентство ОАЭ на 10 лет — за 25% equity плюс банковский кредит, который обслуживается из зарплаты или арендного потока после сдачи.
Коротко
Разворот банков ОАЭ к off-plan ипотеке — не отдельная промо-акция и не разовая рекламная волна. Это системное расширение доступа к рынку недвижимости: Emirates NBD, ADIB, Modon, Emaar, Sobha, Dubai Holding стянули цепочку «банк-застройщик» в одну сделку. Правила CBUAE при этом не менялись — изменился аппетит банков к construction risk и качество партнёрств с крупными девелоперами. Экспату-резиденту, инвестору-резиденту и семье с планом на Golden Visa теперь доступен инструмент, который в Европе — норма 30 лет, а в Эмиратах жил только в 1,5% ипотечных сделок. Считать нужно чистые цифры — с процентом, сборами и off-plan-премией — но входной барьер снизился ощутимо. Нерезидентам путь тоже открыт, но с более жёстким down payment и часто через смежные банковские программы.
