أطلق مركز أبوظبي العقاري (ADREC) إطاراً يُتيح تسجيل حقوق الرهن على الوحدات السكنية على الخارطة في السجل الأوّلي قبل التسليم. أنجزت أوّل صفقة بموجب الإطار "الدار العقارية" و"بنك أبوظبي التجاري" (ADCB)؛ وتشارك في الإطار ستة بنوك؛ ويُتاح التمويل بعد سداد المشتري 50% من قيمة الوحدة — بما يتوافق مع قواعد مصرف الإمارات العربية المتحدة المركزي.
أُعلن عن اكتمال أوّل معاملة يوم 4 سبتمبر 2026. في سوق يستحوذ فيه نمط "على الخارطة" على معظم صفقات السكن، يمثّل ذلك تحوّلاً هيكلياً: يمكن الآن ترتيب التمويل العقاري للوحدات قيد الإنشاء بالمنطق نفسه المُتَّبَع مع الوحدات الجاهزة.
ما الذي أطلقه ADREC فعلياً
تسمح الخدمة الجديدة من ADREC بإدراج البنك المُقرِض في السجل العقاري الأوّلي — سجلّ أبوظبي المخصّص للوحدات التي لا تزال قيد الإنشاء. سابقاً لم يكن بالإمكان إدراج البنك على قيد الوحدة على الخارطة، ولذلك لم يكن التمويل العقاري الكلاسيكي قبل التسليم متاحاً هيكلياً في أبوظبي: افتقرت البنوك إلى الأداة القانونية لتثبيت حقّها على أصل غير مكتمل.
وقال غازي سعيد العتيبي، المدير التنفيذي لقطاع المعاملات العقارية في ADREC، إنّ إتاحة تسجيل حقوق الرهن على الوحدات المؤهّلة على الخارطة في السجل العقاري الأوّلي "يُعزّز الشفافية ويحمي المشترين والمطوّرين والمؤسّسات المالية في وقتٍ واحد". وأضاف أنّ إنجاز أوّل صفقة أثبت جدوى الخدمة في الاستخدام الفعلي في السوق.
كيف يعمل التمويل: عتبة 50%
الآلية وفق البيان الرسمي وتغطيات Gulf News وKhaleej Times وTradeArabia:
- عتبة السداد: يجب أن يسدّد المشتري 50% على الأقل من قيمة الوحدة المؤهّلة على الخارطة. تتوافق العتبة مع قواعد مصرف الإمارات العربية المتحدة المركزي بشأن التمويل العقاري للأفراد.
- تمويل البنك: يُغطّي التمويل ما تبقّى — أقساط المطوّر خلال الإنشاء ودفعة التسليم النهائية.
- تسجيل حقّ البنك: يُقيَّد الرهن في السجل العقاري الأوّلي قبل تسليم الوحدة.
- ما يحدث عند التسليم: عند تسليم المفاتيح يُنقل القيد إلى السجل العقاري الاعتيادي مع سند الملكية.
ووصف فيصل فلكناز، المدير المالي والاستدامة في "الدار"، الإطار بأنّه "خطوة مهمّة لتعزيز شفافية السوق وسهولة الوصول إليه". ولعملاء "الدار" خطّ استشارات داخلي — Home Finance by Aldar — خدمة استشارية مجّانية للتمويل العقاري تقارن عروض البنوك الشريكة.
البنوك المشاركة
| البنك | النوع |
|---|---|
| بنك أبوظبي التجاري (ADCB) | بنك تقليدي · أنجز أوّل صفقة |
| مصرف أبوظبي الإسلامي (ADIB) | مصرف إسلامي |
| بنك دبي الإسلامي (DIB) | مصرف إسلامي |
| بنك الإمارات دبي الوطني (Emirates NBD) | بنك تقليدي |
| مصرف الإمارات الإسلامي | مصرف إسلامي |
| بنك أبوظبي الأوّل (FAB) | بنك تقليدي |
وبحسب صياغة "الدار"، سيتوسّع عدد البنوك الشريكة. تُوضّح "الدار" أنّ الأداة تُقدَّم بدايةً في مشاريعها، إلّا أنّ الإطار التنظيمي لـ ADREC يسري على سوق أبوظبي كلّه — ما يعني إمكانية اعتماده من مطوّرين آخرين مسجّلين تحت إشراف ADREC.
لماذا يُعدّ ذلك مهمّاً: سوق أبوظبي في 2026
وفق تقرير ADREC لسوق العقارات في أبوظبي للنصف الأوّل من 2026، بلغت قيمة معاملات العقارات في الإمارة 117 مليار درهم — بارتفاع 112% على أساس سنوي. وسجّلت المعاملات السكنية 70.4 مليار درهم مقابل 25.3 مليار درهم في الفترة نفسها من 2025. ويميل مزيج الطلب بقوّة نحو الوحدات قيد الإنشاء: شكّل "على الخارطة" نحو 89% من القيمة السكنية و82% من عدد الصفقات. ارتفعت مبيعات الشقق على الخارطة 220% سنوياً، والفلل والتاون هاوس على الخارطة 289%. وقدّم المقيمون من الجنسيات الأخرى والمشترون الأجانب معاً 70% من قيمة المبيعات السكنية.
حتى الآن كان تمويل هذا السوق يعتمد أساساً على رأس مال المشتري عبر خطط أقساط المطوّر، مع ندرة التمويل المُهيكَل. لم تكن البنوك قادرة على الإقراض مقابل وحدة قيد الإنشاء لأنّها كانت تفتقر إلى وسيلة قانونية لتقييد رهنها. يُغلق إطار ADREC الجديد هذه الفجوة.
ما يتغيّر للمشتري
ثلاث نتائج عملية:
- احتجاز نقديّ أقلّ. لم يعد المشتري بحاجة إلى تجميد كامل قيمة الوحدة حتى موعد التسليم. بعد سداد النصف، يمكن أن يبقى الباقي في التشغيل أو الودائع.
- تحديد مبكر لسعر الفائدة. تُثبَّت شروط الرهن خلال مرحلة البناء بدلاً من فتحها كمهمّة منفصلة عند التسليم — مصدر معتاد للتأخير والزيادة في الكلفة.
- إطار قانونيّ نظيف للبنك. يُزيل القيد الرسمي في السجل الأوّلي جزءاً من عدم اليقين الذي كان يجعل "على الخارطة" في أبوظبي غير قابل للتمويل بمنتجات الرهن التقليدية.
وبالنسبة للمستثمر الذي يدرس محفظة من وحدات متعدّدة قيد الإنشاء، تتوافق الآليات الآن مع الرافعة المالية العقارية. وينعكس ذلك مباشرة على المسار التأشيري: تقبل الإقامة الذهبية الإماراتية 2026 الوحدات المرهونة و"على الخارطة" ضمن عتبة 2 مليون درهم بتقييم دائرة الأراضي بدبي، فتصبح توليفة "على الخارطة + رهن + إقامة" ممكنة أيضاً في أبوظبي. وحساب صافي العائد الفعلي على مثل هذه الصفقة يتناوله دليل عائد العقار في دبي وأين يُصنَع ROI فعلاً.
ما ينبغي التحقّق منه قبل الصفقة
- يجب أن يكون المشروع مؤهّلاً بموجب إطار ADREC — يُؤكَّد ذلك مع المطوّر أو البنك الشريك.
- يجب أن تُدفَع الـ50% بالكامل فعلياً؛ لا تُحتسب الأقساط المستقبلية كسدادٍ مُنجَز.
- يُحدّد كلّ بنك شروط الرهن الخاصّة به — نسبة القرض إلى القيمة، ومعدّل الفائدة، والتأمين، ومتطلّبات الدخل. عتبة 50% في ADREC هي عتبة الوصول إلى الخدمة، وليست سعراً موحّداً للرهن.
- رسوم القيد في السجل العقاري الأوّلي تتبع جدول ADREC؛ وقد تُضيف بعض البنوك رسوماً إدارية.
هذه المادّة إعلامية فقط ولا تُعدّ استشارة استثمارية أو تمويلية. المصدر الأوّلي — بيان ADREC / الدار / بنك أبوظبي التجاري بتاريخ 4 سبتمبر 2026. تحقّق من الشروط السارية لدى البنك والمطوّر.
