Abu Dhabi Real Estate Centre (ADREC) запустил регламент, позволяющий регистрировать ипотечные права на строящееся жильё в первичном реестре ещё до передачи ключей. Первую сделку по новой схеме закрыли застройщик Aldar и Abu Dhabi Commercial Bank (ADCB); подключены шесть банков; финансирование доступно после оплаты покупателем 50% стоимости — в соответствии с правилами Central Bank of the UAE.
Публично о завершении первой транзакции стороны сообщили 4 сентября 2026 года. Для рынка Абу-Даби — где off-plan даёт основную долю жилых сделок — это структурное изменение: ипотеку на строящееся жильё теперь можно оформлять по той же логике, что и на готовое.
Что именно запустил ADREC
Новый сервис ADREC разрешает вписывать банк-залогодержателя в Initial Real Estate Register — первичный реестр Абу-Даби, где учитываются объекты на стадии строительства. Ранее банк не был официально указан в записи по off-plan юниту, поэтому классическая ипотека на строящееся жильё в Абу-Даби структурно не работала: банкам не хватало юридического инструмента для фиксации прав на актив до handover.
Ghazi Saeed Alateibi, Executive Director of Real Estate Transaction Sector в ADREC, в комментарии к запуску подчеркнул, что «регистрация ипотечных прав на квалифицирующие off-plan объекты в Initial Real Estate Register усиливает прозрачность и защищает покупателей, застройщиков и финансовые институты одновременно». По его словам, завершение первой сделки подтвердило работоспособность сервиса в реальных рыночных условиях.
Как работает финансирование: порог 50%
Механика по данным пресс-релиза и обзоров Gulf News, Khaleej Times и TradeArabia:
- Порог оплаты: покупатель должен оплатить не менее 50% стоимости квалифицирующего off-plan юнита. Требование соответствует правилам ипотечного кредитования Central Bank of the UAE.
- Финансирование банка: оставшаяся часть — рассрочка застройщика в ходе строительства и финальный платёж при handover — покрывается ипотекой.
- Регистрация прав банка: ипотечное обременение вносится в Initial Real Estate Register до сдачи объекта.
- Действие после handover: при передаче ключей запись переходит в обычный Real Estate Register вместе с титулом.
Faisal Falaknaz, Chief Financial and Sustainability Officer в Aldar, назвал запуск «важным шагом в повышении прозрачности и доступности рынка». Для клиентов застройщика подключена собственная линия консультаций — Home Finance by Aldar; это бесплатный сервис ипотечного подбора, сравнивающий условия банков-партнёров.
Кто из банков подключён
| Банк | Тип |
|---|---|
| Abu Dhabi Commercial Bank (ADCB) | Классический банк · провёл первую сделку |
| Abu Dhabi Islamic Bank (ADIB) | Исламский банк |
| Dubai Islamic Bank (DIB) | Исламский банк |
| Emirates NBD | Классический банк |
| Emirates Islamic | Исламский банк |
| First Abu Dhabi Bank (FAB) | Классический банк |
Список банков-партнёров, судя по формулировкам Aldar, будет расширяться. Aldar подчёркивает, что новый инструмент открыт для сделок по её проектам, но регуляторная рамка ADREC применима ко всему рынку Абу-Даби — то есть на схему могут перейти и другие застройщики, зарегистрировавшие свои проекты в надзоре ADREC.
Почему это важно: рынок Абу-Даби в 2026 году
По отчёту ADREC за первое полугодие 2026 года, объём сделок с недвижимостью в эмирате достиг AED 117 млрд — рост на 112% год к году. Жилые сделки принесли AED 70,4 млрд против AED 25,3 млрд в аналогичном периоде 2025-го. Структура спроса перекошена в сторону строящегося жилья: off-plan обеспечил около 89% стоимости и 82% числа сделок в жилом сегменте. Продажи off-plan квартир выросли на 220% год к году, off-plan вилл и таунхаусов — на 289%. Резиденты-экспаты и иностранные покупатели вместе дали 70% стоимости жилых сделок.
До сих пор такой рынок работал преимущественно за счёт денег покупателя: планы платежей у застройщика, редко — синдицированные схемы. Классическую ипотеку до handover банки давать не могли, потому что у них не было инструмента зафиксировать залог на строящемся объекте. Новый регламент ADREC закрывает этот пробел.
Что это меняет для покупателя
Три практических следствия:
- Меньше замороженного кэша. Покупателю больше не нужно резервировать под сделку 100% стоимости к моменту передачи ключей. После оплаты половины — сумма, покрывающая последующие взносы, может оставаться в обороте или на депозитах.
- Ранняя определённость по ставке. Условия ипотеки фиксируются на этапе стройки, а не открываются как отдельная задача на handover — типичный источник задержек и удорожания в прежней схеме.
- Понятный юридический контур для банка. Формальная запись в первичном реестре снимает часть неопределённости, которая раньше делала off-plan Абу-Даби «непроходимым» для стандартных ипотечных продуктов.
Для инвестора, рассматривающего портфель из нескольких строящихся юнитов, механика становится совместимой с ипотечным плечом. Это же напрямую влияет на визовый трек: Golden Visa ОАЭ 2026 засчитывает ипотечные и off-plan объекты при пороге 2 млн AED по оценке DLD, поэтому связка «off-plan + ипотека + резидентство» перестаёт быть исключением и в Абу-Даби. Как считать реальный чистый доход на такой сделке, — в разборе о доходности недвижимости Дубая и структуре ROI.
Что важно проверить до сделки
- Проект должен быть квалифицирующим под регламент ADREC — уточняется у застройщика или в панели банка-партнёра.
- Полные 50% должны быть фактически оплачены; часть в виде рассрочки не засчитывается за уже оплаченное.
- Условия ипотеки — LTV, ставка, страхование, требования к доходу — определяет конкретный банк. Правило ADREC про 50% — это порог доступа к сервису, а не единая ипотечная ставка.
- Регистрационные сборы за внесение записи в Initial Real Estate Register — по прейскуранту ADREC; отдельные банки могут добавлять административные комиссии.
Материал носит информационный характер и не является инвестиционной или ипотечной консультацией. Первоисточник — пресс-релиз ADREC / Aldar / ADCB от 4 сентября 2026 года. Актуальные условия — у банка и застройщика.
