В 2026 году крупные банки ОАЭ последовательно упростили ипотечное финансирование покупателей off-plan-недвижимости. Dubai Islamic Bank (DIB) запустил шариатский Off-Plan Home Finance с финансированием до 50% стоимости объекта для граждан, резидентов и нерезидентов. ADCB в апреле 2026 года анонсировал схему совместно с Ellington Properties: LTV до 50%, промо-ставка от 3,49% годовых фиксированная на три года, обнулены сборы за рассмотрение и оценку. Emirates NBD 16 апреля 2026 года начал выдавать mortgage pre-approval по off-plan-объектам Dubai Holding Real Estate (Meraas, Nakheel, Dubai Properties) сильно раньше — уже когда покупатель оплатил 50% стоимости, а стройка достигла 30% готовности. Смысл сдвига простой: банк входит в сделку не на handover, а во время строительства.
Что изменилось на рынке off-plan-ипотеки
Off-plan (покупка на этапе строительства) остаётся ключевым сегментом дубайского рынка жилья: по оценкам, приведённым Khaleej Times, на off-plan приходится существенно больше половины сделок, а на первичном рынке Дубая доля off-plan регулярно превышает 70%. Стандартный маршрут покупателя выглядел так: платежи по графику застройщика во время стройки — обычно из собственных средств, а полноценная ипотека подключалась ближе к моменту передачи ключей. В 2026 году сразу несколько крупных банков ОАЭ выкатили продукты, которые встраивают банк в сделку раньше и делают долю кэша покупателя меньше.
Обзорный материал Khaleej Times «Banks roll out easier financing options for off-plan homebuyers in UAE» фиксирует один общий сдвиг: банки перестают ждать handover и начинают финансировать покупателя параллельно с ходом строительства — синхронно с milestone-графиком застройщика.
DIB Off-Plan Home Finance — до 50% LTV, шариатский формат
Dubai Islamic Bank запустил Off-Plan Home Finance — шариатский продукт для покупки freehold-жилья на этапе строительства у ведущих застройщиков ОАЭ. Ключевые параметры, приведённые в обзоре Khaleej Times и подтверждённые GCC Business News:
- максимальный уровень финансирования — до 50% от стоимости объекта;
- доступ для граждан ОАЭ, резидентов и нерезидентов;
- покрытие freehold-объектов от ведущих застройщиков ОАЭ;
- банк выдаёт средства девелоперу траншами по строительным milestones;
- во время стройки покупатель платит только profit-компонент;
- полный ежемесячный аннуитет включается при handover или через 24 месяца с даты первой выдачи — что наступит раньше.
Практически это означает, что покупатель не несёт двойной нагрузки во время стройки: он одновременно закрывает milestone-платежи застройщику и держит невысокий ежемесячный поток по банку — до момента, когда объект физически становится доступным.
ADCB × Ellington Properties — ставка от 3,49% и обнулённые сборы
Abu Dhabi Commercial Bank объявил off-plan-схему в партнёрстве с застройщиком Ellington Properties. По данным Khaleej Times, параметры программы такие:
- LTV — до 50% от стоимости off-plan-объекта Ellington;
- стартовая ставка (или profit rate в исламском формате) — от 3,49% годовых, зафиксирована на три года;
- pre-approval действует до 12 месяцев и продлевается ежегодно вплоть до handover;
- на промо-период обнулены processing fee и valuation fee;
- после handover ставка переходит на рыночный уровень, действующий на дату конверсии.
Логика продукта: покупатель получает предсказуемую ставку на первые три года эксплуатации и одновременно снимает с себя транзакционные комиссии на входе. Схема одновременно даёт девелоперу более понятную воронку покупателей, а покупателю — предсказуемую банковскую половину финансовой конструкции ещё до того, как объект физически появится.
Emirates NBD × Dubai Holding Real Estate — mortgage pre-approval раньше handover
Emirates NBD объявил партнёрство с Dubai Holding Real Estate 16 апреля 2026 года. Схема покрывает off-plan-объекты трёх крупных застройщиков внутри Dubai Holding — Meraas, Nakheel и Dubai Properties. Ключевые триггеры выдачи pre-approval:
- покупатель оплатил 50% стоимости объекта;
- стройка достигла 30% готовности.
При выполнении этих двух условий банк готов рассматривать pre-approval — то есть выдавать понятное обязательство о будущей ипотеке задолго до handover. Схема доступна как для резидентов, так и для нерезидентов ОАЭ.
Смысл сдвига проговорили обе стороны сделки. Halid Al Malik, CEO Dubai Holding Real Estate, заявил Gulf News: «In partnership with Emirates NBD, we are enhancing the way off-plan homes are purchased by embedding structured mortgage solutions» — то есть речь идёт о том, что структурированное ипотечное решение встраивается в саму механику off-plan-сделки. Marwan Hadi, Group Head of Retail Banking, Emirates NBD, добавил: «By introducing structured mortgage solutions earlier in the homebuying journey, we are giving customers greater financial clarity and confidence» — то есть покупатель получает больше финансовой ясности заранее, а не в момент передачи ключей.
Что это меняет для покупателя
Три практических следствия для тех, кто планирует покупку жилья в ОАЭ в ближайшие 12–24 месяца:
- Ниже стартовый кэш. В классической off-plan-модели значительная часть цены закрывалась собственными средствами по графику застройщика; в новых продуктах уже во время стройки банк подключает финансирование до 50% от стоимости.
- Предсказуемая ставка на входе. ADCB даёт фиксированную ставку на первые три года. Это защита от разворота ставок на цикле, где базовые ставки CBUAE могут двигаться в обе стороны.
- Ясность на длинной дистанции. Emirates NBD и DIB, по сути, продают покупателю сертификацию его будущей ипотеки заранее: покупатель не оказывается на handover в позиции, когда «сначала надо занять, а потом переехать».
Для инвестиционного сегмента это интересно ещё и по другой причине. Покупка off-plan исторически была вопросом «как аккуратно закрыть график застройщика до handover». Новые продукты делают эту часть менее болезненной, а значит расширяют круг объектов, которые физически можно потянуть.
Стыковка с Golden Visa 2 млн AED
Более гибкая ипотека под off-plan прямо влияет на маршрут получения Golden Visa на 10 лет через недвижимость. Порог — 2 млн AED стоимости объекта, вариант с ипотекой и вариант с off-plan разрешены, но с рядом требований по оплаченной сумме и статусу проекта. Если банк готов финансировать покупателя раньше и на большую долю от стоимости, собрать конструкцию под 2-миллионный порог становится ощутимо проще — покупатель не привязан к сценарию «внести 100% из собственных средств до handover, чтобы претендовать на визу». Действующие требования к ипотеке и off-plan под Golden Visa разобраны в материале «Golden Visa ОАЭ 2026: ипотека и off-plan подходят при пороге 2 млн AED»; инвестиционная сторона выбора объекта — в разборе «доходность недвижимости Дубая».
На что смотреть в оффере банка
При сравнении конкретных off-plan-предложений имеет смысл прицельно проверить пять пунктов:
- уровень финансирования — до какого % стоимости банк готов финансировать именно этот объект;
- срок действия pre-approval — сколько месяцев обязательство остаётся в силе и на каких условиях продлевается до handover;
- структура платежей во время стройки — платит ли покупатель только profit-компонент или полный аннуитет уже с первого транша;
- переход на рыночную ставку — как рассчитывается ставка после окончания фиксированного периода;
- стоимость входа — какие сборы (processing, valuation, регистрация в DLD) фактически применяются, а какие обнулены на промо-период.
Отдельно — юридическая часть. В Дубае off-plan-проект должен быть зарегистрирован в Dubai Land Department (DLD) и обслуживаться через DLD-контролируемый escrow-счёт: деньги покупателя передаются девелоперу по подтверждённым milestones, а не авансом. Это базовый пласт защиты, независимый от условий конкретного банка.
Первоисточник — Khaleej Times, «Banks roll out easier financing options for off-plan homebuyers in UAE». Параллельные материалы — Khaleej Times, «ADCB launches off-plan mortgage scheme to ease home financing for buyers» и Gulf News, «Dubai's Emirates NBD opens earlier mortgage access for off-plan Dubai Holding properties» от 16 апреля 2026 года.
