في 2026 تحرّكت بنوك إماراتية كبرى بالتوازي لتبسيط تمويل العقارات على الخارطة. أطلق بنك دبي الإسلامي (DIB) منتجاً متوافقاً مع الشريعة للتمويل السكني على الخارطة بنسبة تمويل حتى 50% من قيمة العقار لمواطني الإمارات والمقيمين وغير المقيمين. وفي أبريل 2026 أعلن ADCB شراكة مع Ellington Properties: تمويل حتى 50%، ومعدل ترويجي يبدأ من 3.49% سنوياً ثابت لثلاث سنوات، مع إعفاء رسوم المعالجة والتقييم. وفي 16 أبريل 2026 بدأ Emirates NBD منح موافقة مبدئية مبكرة على الرهن العقاري لوحدات Dubai Holding Real Estate على الخارطة (Meraas وNakheel وDubai Properties) بمجرد أن يسدد المشتري 50% من القيمة ويبلغ الإنشاء 30%. الجوهر واحد: البنك يدخل الصفقة أثناء البناء بدلاً من انتظار التسليم.
ما الذي تغيّر في سوق تمويل العقارات على الخارطة
يبقى الشراء على الخارطة — أي الشراء أثناء الإنشاء — شريحة أساسية في سوق السكن بدبي: بحسب تقديرات نقلتها Khaleej Times، تمثّل صفقات على الخارطة أكثر من نصف الصفقات بوضوح، وتتخطى حصّتها في السوق الأولي بدبي 70% بانتظام. المسار التقليدي للمشتري كان: تسديد جدول المطوّر أثناء البناء من أموال ذاتية، ثم الحصول على رهن عقاري قرب التسليم. في 2026 أطلقت عدّة بنوك كبرى في الإمارات منتجات تدمج البنك في الصفقة في وقت أبكر وتخفّض حصّة السيولة المطلوبة من المشتري.
يوضح تقرير Khaleej Times «Banks roll out easier financing options for off-plan homebuyers in UAE» توجّهاً مشتركاً: البنوك لم تعد تنتظر التسليم — بل باتت تموّل المشتري بالتوازي مع البناء، متزامناً مع جدول المراحل لدى المطوّر.
منتج DIB على الخارطة — تمويل حتى 50% وصيغة إسلامية
أطلق بنك دبي الإسلامي منتج «التمويل السكني على الخارطة» — منتج متوافق مع الشريعة لشراء السكن ذي التملّك الحر أثناء الإنشاء من كبار المطوّرين في الإمارات. أبرز الوسائط بحسب تقرير Khaleej Times وتأكيد GCC Business News:
- الحد الأقصى للتمويل — حتى 50% من قيمة العقار؛
- الأهلية — مواطنو الإمارات والمقيمون وغير المقيمين؛
- التغطية — وحدات التملّك الحر من كبار المطوّرين في الإمارات؛
- يصرف البنك الشرائح للمطوّر مقابل مراحل البناء؛
- يسدّد المشتري خلال البناء مكوّن الربح فقط؛
- يبدأ القسط الشهري الكامل عند التسليم أو بعد 24 شهراً من أوّل صرف — أيّهما أسبق.
عملياً يزيل هذا الازدواج في العبء أثناء البناء: يسدّد المشتري دفعات المراحل للمطوّر، ويحمل تدفّقاً شهرياً منخفضاً للبنك — حتى تصبح الوحدة جاهزة للاستلام.
ADCB مع Ellington Properties — معدل من 3.49% ورسوم مُعفاة
أعلن بنك أبوظبي التجاري منتجاً للتمويل على الخارطة بالشراكة مع المطوّر Ellington Properties. بحسب Khaleej Times فإن الوسائط هي:
- التمويل — حتى 50% من قيمة الوحدة على الخارطة لدى Ellington؛
- معدل الدخول (أو معدل الربح في التمويل الإسلامي) — من 3.49% سنوياً، ثابت لمدة ثلاث سنوات؛
- الموافقة المبدئية سارية لمدة حتى 12 شهراً، قابلة للتجديد سنوياً حتى التسليم؛
- خلال الفترة الترويجية تُعفى رسوم المعالجة ورسوم التقييم؛
- بعد التسليم يتحوّل المعدل إلى المعدل السوقي السائد وقت التحوّل.
منطق المنتج بسيط: يحصل المشتري على تسعير متوقع في السنوات الثلاث الأولى من التملّك، ويُخفَّف عبء العمولات عند الدخول. يستفيد المطوّر من مسار مبيعات أوضح، ويستفيد المشتري بحصوله على النصف المصرفي من الهيكل التمويلي قبل أن تظهر الوحدة فعلياً.
Emirates NBD مع Dubai Holding Real Estate — موافقة مبدئية قبل التسليم
أعلن Emirates NBD الشراكة مع Dubai Holding Real Estate في 16 أبريل 2026. تغطّي الشراكة الوحدات على الخارطة لدى ثلاثة مطوّرين رئيسيين داخل Dubai Holding — Meraas وNakheel وDubai Properties. شرطا التفعيل هما:
- سداد المشتري لـ50% من قيمة العقار؛
- بلوغ الإنشاء نسبة 30%.
بمجرد تحقّق الشرطين يكون البنك مستعداً لدراسة الموافقة المبدئية — وهي التزام واضح بشأن الرهن العقاري المستقبلي قبل التسليم بوقت كافٍ. الشراكة متاحة للمقيمين وغير المقيمين على حدّ سواء.
عبّر الطرفان عن جوهر التحوّل. قال خالد المالك، الرئيس التنفيذي لـ Dubai Holding Real Estate، لصحيفة Gulf News: «In partnership with Emirates NBD, we are enhancing the way off-plan homes are purchased by embedding structured mortgage solutions» — أي أن حلاً منظّماً للرهن العقاري بات مضمّناً في آلية شراء العقار على الخارطة نفسه. وأضاف مروان هادي، الرئيس التنفيذي المجموعة للخدمات المصرفية للأفراد في Emirates NBD: «By introducing structured mortgage solutions earlier in the homebuying journey, we are giving customers greater financial clarity and confidence» — أي أن العميل يحصل على وضوح مالي أكبر مسبقاً بدل انتظار التسليم.
ما الذي يتغيّر للمشتري
ثلاثة تبعات عملية لمن يخطّط لشراء سكن في الإمارات خلال 12–24 شهراً المقبلة:
- سيولة أقل عند الدخول. في نموذج على الخارطة الكلاسيكي كانت الحصة الأكبر تُسدَّد من أموال ذاتية على جدول المطوّر؛ في المنتجات الجديدة يموّل البنك حتى 50% من القيمة خلال البناء نفسه.
- معدل دخول متوقّع. يمنح ADCB معدلاً ثابتاً في السنوات الثلاث الأولى، وهو حماية من دورات المعدلات حيث قد يتحرّك مؤشر المصرف المركزي في الاتجاهين.
- وضوح على المدى الطويل. يبيع كلٌّ من Emirates NBD وDIB للمشتري «شهادة مسبقة» على رهنه العقاري المستقبلي: لا يجد المشتري نفسه عند التسليم أمام سيناريو «الاقتراض ثم الانتقال».
وبالنسبة لشريحة الاستثمار هناك زاوية إضافية. الشراء على الخارطة كان تاريخياً مسألة «كيف أُغلق جدول المطوّر بهدوء حتى التسليم». المنتجات الجديدة تجعل هذه المرحلة أقل ضغطاً — وبالتالي تفتح الباب أمام قائمة أوسع من الوحدات التي يستطيع المشتري تحمّلها فعلياً.
الاتّساق مع عتبة التأشيرة الذهبية البالغة 2 مليون درهم
يؤثّر التمويل الأكثر مرونة على الخارطة مباشرةً في مسار الحصول على التأشيرة الذهبية لمدة 10 سنوات عبر العقار. العتبة هي 2 مليون درهم لقيمة العقار، ويُسمح بالشراء المموّل بالرهن وبالشراء على الخارطة معاً — مع شروط إضافية بشأن المبلغ المدفوع وحالة المشروع. وإذا كان البنك مستعدّاً لتمويل المشتري في وقت أبكر وبحصّة أكبر من السعر، فإن تركيب مسار الـ2 مليون درهم يصبح أسهل بوضوح: لا يبقى المشتري مقيّداً بسيناريو «الدفع نقداً بالكامل قبل التسليم لتأهيل التأشيرة». تفاصيل اشتراطات الرهن والشراء على الخارطة ضمن التأشيرة الذهبية في مقال «التأشيرة الذهبية الإماراتية 2026: الرهن العقاري وعقار على الخارطة مقبولان عند عتبة 2 مليون درهم»؛ والجانب الاستثماري لاختيار الوحدة في مقال «عائد الاستثمار في عقارات دبي».
ما ينبغي التحقّق منه في عرض البنك
عند مقارنة عروض ملموسة على الخارطة، هناك خمس نقاط جوهرية:
- نسبة التمويل — إلى أي نسبة مئوية يوافق البنك على تمويل هذا العقار تحديداً؛
- مدة الموافقة المبدئية — كم شهراً يبقى الالتزام سارياً وبأي شروط يُجدَّد حتى التسليم؛
- هيكل الدفعات خلال البناء — هل يسدّد المشتري مكوّن الربح فقط أم قسطاً كاملاً منذ أوّل صرف؛
- الانتقال إلى المعدل السوقي — كيف يُحسَب المعدل بعد انتهاء الفترة الثابتة؛
- تكلفة الدخول — ما هي الرسوم (المعالجة، التقييم، رسم الدائرة العقارية DLD) التي تُطبَّق فعلياً وما المُعفى منها خلال الفترة الترويجية.
وأيضاً الطبقة القانونية. في دبي يجب أن يكون كل مشروع على الخارطة مسجلاً لدى دائرة الأراضي والأملاك (DLD) ومُقدَّماً عبر حساب ضمان (Escrow) خاضع لرقابة DLD: تُصرف أموال المشتري للمطوّر مقابل مراحل مُصادَق عليها، لا مقدماً. تلك طبقة حماية أساسية مستقلّة عن شروط أي بنك بعينه.
المصدر الأولي — Khaleej Times، «Banks roll out easier financing options for off-plan homebuyers in UAE». تقارير مرافقة — Khaleej Times، «ADCB launches off-plan mortgage scheme to ease home financing for buyers» وGulf News، «Dubai's Emirates NBD opens earlier mortgage access for off-plan Dubai Holding properties» بتاريخ 16 أبريل 2026.
