20 августа 2026 года Gulf News собрал в один обзор три параллельные инициативы Дубая, которые в совокупности заметно расширяют доступ к жилой недвижимости: 2-летняя инвестиционная виза Taskeen без минимума AED 750 000 для единственного собственника, Dubai First-Time Home Buyer Programme (FTBP) с ~45 000 регистраций и AED 5 млрд+ сделок за первый год, и Flexi Rent с помесячной арендой без роста годовой ставки. Параллельно сохраняется 10-летняя Golden Visa через недвижимость от AED 2 000 000, а экспаты берут ипотеку до 80% на объекты до AED 5 млн.
Что произошло
Правительство Дубая в течение 2025–2026 годов запустило и обновило три инструмента, которые традиционно были узкими местами входа в жилую недвижимость для резидента-экспата: резидентскую визу через покупку, программу поддержки первого покупателя и структуру арендных платежей. По оценке Justin Varghese в Gulf News (20 августа 2026 года), совокупный эффект — «покупатели и арендаторы получают одновременно и более простой доступ к резидентству через жильё, и более гибкий режим для первой покупки, и человеческий график арендной оплаты».
«Программа First-Time Home Buyer оказала самое измеримое влияние, потому что конвертирует очень конкретную группу потенциальных покупателей — людей, уже живущих в ОАЭ, которые исторически оставались арендаторами», — прокомментировал Firas Al Msaddi, CEO fäm Properties.
Три программы — одна логика
1. Taskeen: 2-летняя виза без порога для одного собственника
Taskeen — 2-летняя инвестиционная резидентская виза Дубая, привязанная к владению жилой недвижимостью. 29 апреля 2026 года Dubai Land Department (DLD) обновил цифровую платформу Cube — рабочий инструмент регистрационных и резидентских процедур по недвижимости — и в новой конфигурации снял для единственного собственника (sole owner) прежний минимум AED 750 000 стоимости объекта. С этого момента sole owner оформляет 2-летнюю Taskeen-визу на объект любой цены. Правило совместного владения (joint owners) не менялось: доля каждого участника-заявителя должна быть не ниже AED 400 000. Формального пресс-релиза DLD или GDRFA не публиковал; изменение зафиксировано технически через Cube и подтверждено юридическими альертами Fragomen и LexisNexis Middle East, а также ведущими UAE-СМИ.
2. First-Time Home Buyer Programme: первый год в цифрах
Dubai First-Time Home Buyer Programme (FTBP) запущена в июле 2025 года. Правительство Дубая через Dubai Media Office 8 июня 2026 года подвело первогодовые итоги. Ключевые цифры:
- около 45 000 регистраций в программе за первый год;
- 3 200+ фактических покупок жилья резидентами через программу;
- объём сделок — свыше AED 5 млрд;
- девелоперов-партнёров — 22 (плюс 9 к базовым 13; новые: 4Direction Developments, Arada, Dubai World Trade Centre, IRTH Group, Manam, Qube Development, Reportage Properties, SAMANA Developers, Sky View Real Estate);
- банков-партнёров — 5: Commercial Bank of Dubai, Dubai Islamic Bank, Emirates NBD, Emirates Islamic, Mashreq Bank;
- около 50% покупателей первого года — резиденты Дубая, прожившие в эмирате 5+ лет и ранее не имевшие собственности.
Кто может участвовать: резиденты ОАЭ (граждане и экспаты) любой национальности старше 18 лет, у которых нет и не было freehold-жилья в Дубае, и которые покупают объект стоимостью до AED 5 млн. Регистрация — через сайт DLD или приложение Dubai REST. После подтверждения соответствия участник получает QR-код, открывающий доступ к пакету льгот у девелоперов-партнёров и банков-партнёров. Пакет включает: приоритетный доступ к квартирам в новых запусках, преференциальные цены на off-plan, гибкие ипотечные условия и улучшенные ставки у банков-партнёров, оплату регистрационных сборов кредитной картой. Дополнительная комиссия за участие не взимается.
3. Flexi Rent: помесячная аренда без роста ставки
Flexi Rent меняет структуру арендных платежей, но не саму годовую ставку. В классической дубайской модели арендатор чаще всего платил единым годовым чеком или дробил год на 1–4 чека — это требовало единовременно крупной суммы или займов под аренду. По Flexi Rent арендатор договаривается с арендодателем и участвующей риелторской компанией о помесячных, поквартальных или полугодовых платежах. Годовая арендная ставка при этом сохраняется — она рассчитывается по нормам Smart Rental Index, введённого DLD в 2025 году для определения стоимости аренды в конкретном здании. Экономический смысл прост: помесячная оплата ближе к структуре зарплаты работающего экспата и снимает барьер годового чека, а для арендодателя расширяется круг платёжеспособных арендаторов.
Golden Visa: длинный горизонт остаётся отдельным треком
Параллельно с изменениями по Taskeen сохраняется 10-летняя Golden Visa через недвижимость: минимум AED 2 000 000 по оценке DLD, ипотека и off-plan подходят по обновлённым правилам 2026 года. «Покупатели теперь думают десятилетиями, а не циклами сделок», — комментирует Harry Martin, Head of Off-plan and Capital Markets в betterhomes. Практически это означает, что покупатель с бюджетом от AED 2 млн, скорее всего, оформит Golden Visa сразу — и получит стабильный резидентский статус на 10 лет с минимумом процедур по продлениям. Полный разбор актуальных условий Golden Visa через недвижимость — в отдельном материале Golden Visa ОАЭ 2026: ипотека и off-plan подходят при пороге 2 млн AED.
Что это значит для рынка
Для покупателя первой недвижимости
Комбинация Taskeen без порога для sole owner и FTBP заметно упрощает вход. Резидент-экспат с накоплениями на первый взнос по объекту в среднем сегменте (студия или 1-BR) теперь получает одновременно две вещи: льготный пакет FTBP (приоритетный доступ, преференции у банков-партнёров, оплата сборов картой) и резидентскую визу через ту же покупку. Практический шаг — зарегистрироваться в FTBP через сайт DLD или приложение Dubai REST, посмотреть карту девелоперов-партнёров под свой бюджет и сравнить условия ипотеки у 5 банков-партнёров.
Для инвестора с длинным горизонтом
Если стратегия — крупный объект от AED 2 млн, экономически логичный путь — Golden Visa (10 лет): длинный горизонт, минимум продлений, стабильный статус для семьи. При этом FTBP на такой бюджет обычно не распространяется — программа рассчитана на объекты до AED 5 млн у резидентов без прошлой собственности; крупные инвесторы с уже имеющимся портфелем недвижимости идут по стандартному Golden Visa-треку.
Для арендатора, готовящегося к покупке
Flexi Rent на этапе аренды даёт запас по кэш-флоу — платежи размазаны по месяцам, — а FTBP на этапе покупки даёт доступ к преференциям. Между ними — стандартный переход через ипотеку у одного из банков-партнёров FTBP. По правилам ЦБ ОАЭ ипотечное покрытие для экспатов первого жилья доходит до 80% стоимости объекта при условии, что объект стоит не выше AED 5 млн. Для семьи с одним работающим годовой чек часто был именно тем барьером, который не позволял выйти из аренды в стабильную ипотеку; при помесячной аренде и льготной ипотеке FTBP этот барьер снят.
Для бизнес-владельца, планирующего резидентство
Практический выбор чаще сводится к горизонту и бюджету. Если и так планируется покупка от AED 2 млн — идти сразу на Golden Visa. Если бюджет — под меньшую покупку и нужно быстрое резидентство, Taskeen (2 года) теперь реалистично работает от любого объекта для sole owner. Обзор всех путей к резидентству ОАЭ, включая Green Visa, Golden Visa через специалистов, инвестиционные и трудовые треки — в отдельном материале Визы ОАЭ 2026: все типы резидентской визы и кому они подходят.
Налоговый контекст: ключевое отличие Дубая
Отдельно для покупателя из-за рубежа важен налоговый режим. ОАЭ традиционно даёт по жилой недвижимости прозрачные и низкие расходы для физлица-собственника: нет налога на прирост капитала, нет налога на наследование, нет подоходного налога с доходов от аренды жилых объектов, нет отдельной ежегодной ставки на недвижимость. Стандартный регистрационный сбор DLD — 4% от стоимости сделки; в рамках FTBP он может быть оплачен кредитной картой. Транзакции за наличные обычно закрываются в течение нескольких дней от оферты до передачи title deed.
Стратегический контекст: почему всё это одновременно
Три инструмента — Taskeen без порога для sole owner, FTBP с первогодовыми результатами и Flexi Rent — работают в одной логике: правительство Дубая последовательно расширяет доступ к жилью и резидентству для физлиц, для которых прежний набор порогов был реально сдерживающим. Экономический смысл — устойчивый спрос среди среднего экспата-резидента (не только премиального инвестора), рост доли собственников в Дубае, снижение зависимости рынка от точечных спекулятивных транзакций и укрепление длинной аренды. Для аудитории Garant — экспатов и предпринимателей, работающих с ОАЭ — это прямые практические возможности: сниженный порог входа в резидентство через недвижимость, программа поддержки первого покупателя и гибкие арендные форматы.
Итог
С 29 апреля 2026 года 2-летняя виза Taskeen для единственного собственника оформляется на объект любой стоимости — минимум AED 750 000 отменён; для совместных владельцев сохраняется правило AED 400 000 на долю. Dubai First-Time Home Buyer Programme за первый год работы (июль 2025 — июнь 2026) собрала ~45 000 регистраций, 3 200+ покупок и AED 5 млрд+ сделок при 22 девелоперах и 5 банках-партнёрах. Flexi Rent даёт арендаторам помесячные, поквартальные и полугодовые платежи без изменения годовой ставки. Golden Visa (10 лет) через недвижимость от AED 2 000 000 остаётся отдельным треком с длинным горизонтом. Практическая рекомендация — сверять свой конкретный сценарий (тип собственности, бюджет, состав семьи, ипотека) с DLD и профильным консультантом до сделки.
Материал носит информационный характер и не является юридической, налоговой или инвестиционной консультацией. Точные условия FTBP, условия банков-партнёров, требования к пакету документов и статусы девелоперов уточняйте в Dubai Land Department (dubailand.gov.ae) и у профильного консультанта.
