في 20 أغسطس 2026 جمعت Gulf News في تقرير موحّد ثلاث مبادرات دبيّة متوازية توسّع مجتمعةً الوصول إلى العقارات السكنية: تأشيرة تسكين للإقامة الاستثمارية لسنتَين دون حدّ أدنى 750 ألف درهم للمالك المنفرد، وبرنامج مشتري المنزل الأول في دبي (FTBP) بنحو 45 ألف تسجيل وأكثر من 5 مليارات درهم من الصفقات في عامه الأول، وFlexi Rent بإيجار شهري دون تغيير القيمة السنوية. بالتوازي، تبقى الإقامة الذهبية لعشر سنوات عبر العقار قائمة من 2 مليون درهم، ويستطيع المشترون المغتربون لأول منزل الاقتراض حتى 80% للعقارات حتى 5 ملايين درهم.
ماذا حدث
خلال 2025–2026، أطلقت حكومة دبي وطوّرت ثلاث أدوات كانت في السابق تشكّل عُنق الزجاجة للمقيمين المغتربين عند الدخول إلى العقارات السكنية: تأشيرة إقامة مرتبطة بالعقار، ودعم المشتري الأول، وهيكل مدفوعات الإيجار. وكما وصف Justin Varghese في Gulf News بتاريخ 20 أغسطس 2026، الأثر المشترك هو أن «المشترين والمستأجرين يحصلون في الوقت نفسه على إقامة أسهل عبر السكن، ومسار أكثر مرونة للشراء الأول، وجدول إيجار يناسب فعلاً دورة راتب العامل».
«حقّق برنامج مشتري المنزل الأول الأثر الأكثر قابلية للقياس لأنه يحوّل شريحة محدّدة جداً من المشترين المحتملين — أشخاص يعيشون بالفعل في الإمارات وظلّوا مستأجرين تاريخياً»، صرّح فيراس المصدّي، الرئيس التنفيذي لشركة fäm Properties.
ثلاثة برامج — منطق واحد
1. تسكين: تأشيرة السنتَين دون حدّ أدنى للمالك المنفرد
تسكين — تأشيرة دبي للإقامة الاستثمارية لسنتَين المرتبطة بامتلاك عقار سكني. في 29 أبريل 2026 حدّثت دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD) منصّتها الرقمية Cube — الأداة التشغيلية لسير أعمال تسجيل العقارات والإقامة — وفي التكوين الجديد أُزيل الحدّ الأدنى السابق البالغ 750 ألف درهم بالنسبة إلى المالك المنفرد (sole owner). اعتباراً من ذلك التاريخ، يمكن للمالك المنفرد استخراج تأشيرة تسكين لسنتَين على عقار بأي قيمة. أمّا بالنسبة إلى المالكين المشتركين (joint owners)، فتبقى القاعدة القائمة: يجب أن تكون حصّة كل مشارك يطلب التأشيرة لا تقلّ عن 400 ألف درهم. لم يصدر بيان صحفي رسمي من DLD أو الهيئة الاتحادية للهوية والجنسية والجمارك وأمن المنافذ (ICP) أو الإدارة العامّة للإقامة وشؤون الأجانب (GDRFA)؛ ثبّت التغيير تقنياً عبر منصّة Cube وأكّدته تنبيهات قانونية من Fragomen وLexisNexis Middle East ووسائل الإعلام الإماراتية الرائدة.
2. برنامج مشتري المنزل الأول: نتائج العام الأول بالأرقام
أُطلق برنامج مشتري المنزل الأول في دبي (FTBP) في يوليو 2025. نشرت حكومة دبي عبر المكتب الإعلامي لحكومة دبي بتاريخ 8 يونيو 2026 نتائج العام الأول. الأرقام الرئيسية:
- نحو 45 ألف تسجيل في العام الأول؛
- أكثر من 3200 عملية شراء فعلية للمنازل من قِبل المقيمين عبر البرنامج؛
- حجم صفقات يتجاوز 5 مليارات درهم؛
- 22 مطوّراً شريكاً (9 إضافيّون أُضيفوا إلى القائمة الأساسية المكوّنة من 13، منهم 4Direction Developments وArada وDubai World Trade Centre وIRTH Group وManam وQube Development وReportage Properties وSAMANA Developers وSky View Real Estate)؛
- 5 بنوك شريكة: بنك دبي التجاري، بنك دبي الإسلامي، الإمارات دبي الوطني، الإمارات الإسلامي، بنك المشرق؛
- نحو 50% من مشتري العام الأول كانوا مقيمين في دبي منذ 5 سنوات فأكثر دون ملكية سابقة.
الأهلية واضحة: مقيمون في الإمارات من أي جنسية بعمر 18 عاماً فأكثر، دون سابقة ملكية حرّة في دبي، يشترون عقاراً بقيمة تصل إلى 5 ملايين درهم. يتمّ التسجيل عبر موقع DLD أو تطبيق Dubai REST. بعد تأكيد الأهلية يحصل المشارك على رمز QR يفتح حزمة المزايا لدى المطوّرين والبنوك الشركاء. تشمل الحزمة: الوصول المفضّل للوحدات في الإطلاقات الجديدة، تسعير تفضيلي على الخارطة، معدّلات وشروط قرض عقاري أفضل، ودفع رسوم تسجيل DLD بالبطاقة الائتمانية. لا تُفرض أي رسوم إضافية على المشاركة.
3. Flexi Rent: إيجار شهري دون رفع القيمة السنوية
يغيّر Flexi Rent جدول الدفع لا القيمة الإيجارية السنوية. في نموذج دبي الكلاسيكي، يدفع المستأجرون عادةً شيكاً سنوياً واحداً أو يقسّمونه على 1–4 شيكات — ما يستوجب مبلغاً كبيراً دفعة واحدة أو الاقتراض. وبموجب Flexi Rent يمكن للمستأجرين الاتفاق مع المؤجّر ومع وسيط عقاري مشارك على دفعات شهرية أو ربعية أو نصف سنوية. تبقى القيمة الإيجارية السنوية نفسها — تُحسب وفق مؤشّر Smart Rental Index الخاص بدبي الذي أطلقته DLD في 2025 لتحديد قيم الإيجار على مستوى كل مبنى. المنطق مباشر: الدفعات الشهرية تتماشى مع دورة راتب المغترب العامل، ويُزال حاجز الشيك السنوي. وللمؤجّر يتغيّر التدفّق النقدي، لكن يتوسّع نطاق المستأجرين القادرين على الدفع.
الإقامة الذهبية: الأفق الطويل يبقى مساراً منفصلاً
بالتوازي مع تغيير تسكين، تبقى الإقامة الذهبية لعشر سنوات عبر العقار قائمة: الحدّ الأدنى 2 مليون درهم بحسب تقييم DLD، وتشمل القرض العقاري والبيع على الخارطة وفق قواعد 2026 المحدَّثة. «أصبح المشترون يفكّرون بعقود، لا بدورات صفقات»، كما علّق هاري مارتن، رئيس قسم البيع على الخارطة وأسواق رأس المال في betterhomes. عملياً هذا يعني أن المشتري الذي تفوق ميزانيته 2 مليون درهم يتّجه عادةً مباشرةً إلى الإقامة الذهبية — وضع إقامة مستقرّ لعشر سنوات مع أقلّ عبء تجديد. تفاصيل شروط الإقامة الذهبية الحالية عبر العقار في مقالنا المستقلّ الإقامة الذهبية الإماراتية 2026: القرض والبيع على الخارطة يُقبَلان عند حدّ 2 مليون درهم.
ماذا يعني ذلك للسوق
للمشتري الأول
تسكين (دون حدّ أدنى للمالك المنفرد) وFTBP معاً يخفضان بشكل ملموس عتبة الدخول. المقيم المغترب الذي جمّع دفعة أولى على وحدة في القطاع المتوسّط (استوديو أو 1-BR) يحصل الآن على شيئَين من الشراء نفسه: حزمة مزايا FTBP (الوصول المفضّل، تفضيلات البنك الشريك، دفع الرسوم بالبطاقة الائتمانية) وتأشيرة إقامة عبر العقار نفسه. الخطوة العملية التالية: التسجيل في FTBP عبر موقع DLD أو تطبيق Dubai REST، ومراجعة قائمة المطوّرين ضمن الميزانية، ومقارنة عروض الرهن العقاري لدى البنوك الشريكة الخمسة.
للمستثمر ذو الأفق الطويل
إذا كانت الاستراتيجية عقاراً أكبر فوق حدّ 2 مليون درهم، فالمسار الطبيعي هو الإقامة الذهبية لعشر سنوات — أفق طويل، أقلّ عبء تجديد، ووضع مستقرّ للأسرة. عادةً لا ينطبق FTBP في هذه الشريحة: البرنامج يستهدف المقيمين دون سابقة ملكية الذين يشترون حتى 5 ملايين درهم. المستثمرون الكبار الذين يمتلكون محافظ عقارية سابقة يستخدمون مسار الإقامة الذهبية القياسي.
للمستأجر الذي يستعدّ للشراء
يضيف Flexi Rent هامشاً في التدفّق النقدي خلال فترة الإيجار — الدفعات تُوزَّع على مدار السنة — ويفتح FTBP التفضيلات عند نقطة الشراء. يقع بينهما قرض عقاري قياسي لدى أحد البنوك الشريكة في FTBP. بموجب قواعد المصرف المركزي، تصل تغطية القرض العقاري لأول منزل للمغتربين إلى 80% من قيمة العقار للعقارات حتى 5 ملايين درهم. بالنسبة للأسرة التي فيها معيل واحد، كان الشيك السنوي للإيجار في الغالب هو الحاجز الفعلي الذي يمنع الانتقال من الإيجار إلى قرض عقاري مستقرّ؛ ومع الإيجار الشهري وقرض FTBP التفضيلي، يُرفَع هذا الحاجز.
لصاحب العمل الذي يخطّط للإقامة
يعود الاختيار العملي في الغالب إلى الأفق والميزانية. إذا كنت تشتري فوق 2 مليون درهم أساساً — اذهب مباشرةً إلى الإقامة الذهبية. أمّا إذا كانت ميزانيتك لعقار أصغر وتريد إقامة سريعة، فإن تسكين (سنتَان) أصبحت الآن تعمل واقعياً من أي سعر عقار للمالك المنفرد. نظرة عامّة على جميع مسارات الإقامة في الإمارات — بما فيها التأشيرة الخضراء والإقامة الذهبية للاختصاصيين والاستثمار والعمل — في مقال تأشيرات الإقامة في الإمارات 2026: كل أنواع الإقامة ومن تناسب.
السياق الضريبي: ميزة دبي الأساسية
بالنسبة للمشتري القادم من الخارج، النظام الضريبي عامل منفصل. تقدّم الإمارات لمشتري العقارات السكنية بيئة نظيفة ومنخفضة التكاليف للأفراد المالكين: لا ضريبة على أرباح رأس المال، لا ضريبة على الميراث، لا ضريبة دخل شخصي على دخل الإيجار السكني، ولا ضريبة عقارية سنوية منفصلة. رسم تسجيل DLD القياسي 4% من قيمة الصفقة؛ بموجب FTBP يمكن دفعه بالبطاقة الائتمانية. تُغلَق الصفقات النقدية عادةً في غضون أيام قليلة من العرض إلى نقل صك الملكية.
السياق الاستراتيجي: لماذا الثلاث معاً
الأدوات الثلاث — تسكين دون حدّ أدنى للمالك المنفرد، وFTBP بأرقام حقيقية في العام الأول، وFlexi Rent — تندرج ضمن منطق واحد: توسّع حكومة دبي بشكل منهجي الوصول إلى السكن والإقامة للأفراد الذين كانت العتبات السابقة تشكّل قيداً فعلياً عليهم. الرسالة الاقتصادية هي قاعدة طلب مستقرّة مبنيّة على المقيمين المغتربين المتوسّطين (لا فقط كبار المستثمرين)، وارتفاع نسبة ملكية المنازل داخل الإمارة، وتقلّص التعرّض للصفقات المضاربة الفورية، وتقوية الإيجارات الطويلة. لجمهور Garant — المغتربين ورواد الأعمال العاملين مع الإمارات — الخلاصة مباشرة: عتبة دخول أقلّ إلى الإقامة عبر العقار، وبرنامج فعّال للمشتري الأول، وأشكال إيجار مرنة.
الخلاصة
منذ 29 أبريل 2026، تعمل تأشيرة تسكين لسنتَين للمالك المنفرد على عقار بأي قيمة — أُلغي الحدّ الأدنى البالغ 750 ألف درهم؛ ويحتاج المالكون المشتركون إلى 400 ألف درهم لكل حصّة. برنامج مشتري المنزل الأول في دبي في عامه الأول (يوليو 2025 — يونيو 2026) بلغ ~45 ألف تسجيل و3200+ عملية شراء منزل و5 مليارات درهم+ من الصفقات، مع 22 مطوّراً و5 بنوك شريكة. Flexi Rent يمنح المستأجرين خيارات دفع شهرية وربعية ونصف سنوية دون تغيير القيمة الإيجارية السنوية. الإقامة الذهبية لعشر سنوات عبر العقار من 2 مليون درهم تبقى مساراً منفصلاً طويل الأفق. التوصية العملية: توفيق حالتك الخاصّة (هيكل الملكية، الميزانية، الأسرة، القرض العقاري) مع دائرة الأراضي والأملاك ومستشار مؤهَّل قبل التوقيع.
هذه المقالة إعلامية ولا تُشكّل مشورة قانونية أو ضريبية أو استثمارية. يجب التحقّق من شروط FTBP الدقيقة، وشروط البنوك الشريكة، ومتطلّبات الوثائق، والوضع الحالي للمطوّرين، مع دائرة الأراضي والأملاك في دبي (dubailand.gov.ae) ومستشار مؤهَّل.
