Дубай, 22–23 августа 2026 — предстоящий снос культового Toyota Building на Sheikh Zayed Road вернул в новостную повестку два отдельных, но связанных сюжета: правила совместного проживания (bed spaces, партишены) по новому Закону Дубая №4/2026 и порядок выселения арендаторов при сносе здания по классическому Закону об аренде. Первое — новый регуляторный слой, второе — давно действующая, но часто игнорируемая процедура. Ниже — что реально изменилось и что должны делать собственники, управляющие и арендаторы, включая малый и средний бизнес.
Что случилось с Toyota Building
По данным Gulf News (22.08.2026), Toyota Building на Sheikh Zayed Road должен быть снесён в 2027 году. По оценке издания, почти 70% арендаторов уже съехали, у части оставшихся договоры формально продолжают действовать до декабря 2026 года. Управляющая компания заявила Gulf News, что никого не принуждали к выезду, но в здании отключено электричество, и связала этот факт с решением Департамента Муниципалитета Дубая. Агент здания дополнительно отметил, что часть отключений связана с квартирами, разделёнными на комнаты перегородками, — независимо это подтвердить не удалось. Отдельная деталь: по словам управляющей компании, войти в уже сданную квартиру и проверить наличие партишенов она не имеет права — «отдав квартиру арендатору, мы не можем входить в комнаты».
Что регулирует Закон Дубая №4/2026 о совместном проживании
Как напомнила Khaleej Times (материал переопубликован 23.08.2026), закон №4/2026 был издан Правителем Дубая Х.В. шейхом Мохамедом бин Рашидом Аль Мактумом и устанавливает единую рамку для управления и заселения объектов, сдающихся комнатами или койко-местами. Закон покрывает частные застроечные зоны и свободные зоны эмирата, а также лицензированные компании, которые управляют или арендуют помещения от имени собственника и пересдают их жильцам; коллективные помещения для персонала под него не подпадают.
Ключевое правило: помещение нельзя выделить под совместное проживание без разрешения. Разрешение выдаёт Директор Департамента Муниципалитета Дубая по координации с Земельным департаментом Дубая (DLD) и другими профильными органами. Разрешение по умолчанию действует год и продлевается на такой же срок; по запросу владельца может выдаваться на два года, а заявка на продление подаётся не позднее чем за 30 дней до истечения срока. Помещение должно соответствовать техническим требованиям — стандартам застройки, лимиту заселения, площади на одного жильца, требованиям по инфраструктуре и безопасности.
Кто имеет право сдавать
По закону сдавать объект в формате совместного проживания могут только собственник или лицензированное юрлицо — например, управляющая компания, действующая от имени собственника, или компания, которая арендует помещение у собственника и затем сдаёт его дальше. Сам арендатор в этот перечень не входит: он не имеет права делить квартиру или помещение на комнаты и передавать их дальше — даже по договорённости с собственником. По формулировке юриста Ahmed Elnaggar (CEO Elnaggar and Partners) в интервью Gulf News, это меняет саму постановку вопроса — сам объект должен быть введён в регуляторную систему совместного проживания, а не «договорено на словах» между сторонами.
Штрафы: Dh500 — Dh1 млн и не только
За нарушения закона предусмотрен диапазон штрафов от Dh500 до Dh500 000. При повторном нарушении в течение года штраф удваивается — максимум достигает Dh1 млн. Плюс к деньгам могут применяться административные меры: приостановка деятельности на срок до 6 месяцев, отзыв разрешения, координация отзыва коммерческой лицензии, отключение публичных услуг на объекте, ограничение сделок с недвижимостью и отказ в регистрации договоров аренды или управления до устранения нарушения. В отдельных случаях помещение может быть эвакуировано по решению исполнительного судьи. Как разъяснила Gulf News юрист Awatif Al Khouri (Awatif Mohammad Shoqi Advocates), жильцы, снимающие перегороженную комнату, обычно рискуют выселением, а сами штрафы адресуются тем, кто зарабатывает на дроблении, — арендодателям, главным арендаторам и управляющим компаниям, если те не следят за объектом.
«Недвижимость нельзя выделить под совместное проживание без получения разрешения. Это полностью меняет постановку вопроса. Речь уже не о том, согласен ли арендодатель на субаренду или могут ли несколько человек договориться жить вместе», — цитата Ahmed Elnaggar (CEO Elnaggar and Partners) в изложении Gulf News.
Что делать при сносе: Article 25 и Article 29
Правила сноса и правила о шэринге — это два разных регуляторных слоя, их часто путают. По Article 25 закона об аренде Дубая, арендодатель, который хочет выселить арендатора для сноса и реконструкции здания, обязан предоставить уведомление за 12 месяцев с указанием причины. Уведомление направляется через нотариуса (Notary Public) или заказным письмом. Как отдельно подчёркивает Gulf News со ссылкой на юриста Ahmed Odeh (Managing Partner, MIO & Partners), одного намерения снести здание для прекращения аренды недостаточно — нужны и разрешения от компетентных органов. Отдельная защита арендатора — Article 29: право первого отказа при возврате помещения после сноса и реконструкции, реновации или капитального ремонта; воспользоваться этим правом нужно в течение 30 дней с момента уведомления собственником.
Что это значит для SME-арендаторов и владельцев офисов
Прикладной вывод для малого и среднего бизнеса, снимающего офис или помещение в Дубае: незаконная перегородка помещения — это уже не «серая, но терпимая» практика. Управляющие компании и Департамент Муниципалитета Дубая имеют инструменты быстрой реакции — от отключения услуг до отказа в регистрации новых договоров. По разъяснению юриста Ahmed Odeh (Managing Partner, MIO & Partners) в интервью Gulf News, арендатор, который поставил перегородку без письменного согласия собственника, нарушает арендное законодательство и рискует и выселением, и возмещением стоимости восстановления помещения. Собственник, если такое обнаружено, вправе подать в Дубайские суды заявление на назначение эксперта: специалист приходит на объект, фиксирует количество кроватей, состав проживающих и их Emirates ID — этот акт становится доказательной базой для выселения. Более широкий контекст того, как рынок недвижимости Дубая переупаковывается под предсказуемое регулирование, разбирается в материале о доходности недвижимости Дубая.
Куда идти со спорами
Все споры по закону №4/2026 о совместном проживании передаются в Центр по разрешению арендных споров Дубая (Rental Disputes Center) в соответствии с его установленными правилами. Электронный реестр объектов совместного проживания ведёт DLD и синхронизирует его с платформой Департамента Муниципалитета: в реестр попадают, в том числе, данные о собственнике, количестве жильцов, характеристиках помещения и выделенном пространстве. Для собственников и операторов, работающих в шэринге до вступления закона в силу, дан год на приведение в соответствие — с возможной разовой отсрочкой от Директора Департамента Муниципалитета Дубая.
