دبي، 22–23 أغسطس 2026 — أعاد إعلان هدم مبنى Toyota Building الشهير في شارع الشيخ زايد ملفَّين تنظيميَين منفصلَين ولكنهما مرتبطان إلى الواجهة: منظومة السكن المشترك (bed spaces والقواطع) بموجب قانون دبي الجديد رقم (4) لسنة 2026، وإجراءات الإخلاء لأغراض الهدم بموجب قانون الإيجارات القائم منذ سنوات. الأول طبقة تنظيمية جديدة، والثاني إجراء قديم كثيراً ما يُتجاهل. فيما يلي شرح لما تغيّر فعلياً وما ينبغي أن يقوم به الملاك والمشغّلون والمستأجرون — بمن فيهم الشركات الصغيرة والمتوسطة.
ماذا يحدث في Toyota Building
وفق تقرير Gulf News الصادر في 22 أغسطس 2026، من المقرّر هدم مبنى Toyota Building على شارع الشيخ زايد خلال عام 2027. وتشير الصحيفة إلى أن ما يقارب 70% من المستأجرين قد غادروا بالفعل، وأن بعض عقود الإيجار المتبقية سارية رسمياً حتى ديسمبر 2026. وذكرت الجهة المديرة للمبنى لصحيفة Gulf News أنه لم يُجبَر أحد على المغادرة، غير أن الكهرباء قُطعت عن المبنى وأرجعت ذلك إلى قرار من بلدية دبي. وأضاف أحد وكلاء المبنى أن جزءاً من قطع الكهرباء مرتبط بشقق مقسّمة بالقواطع — وهو ما لم يتسنَّ التحقّق منه بشكل مستقل. وثمة تفصيل جدير بالذكر: بحسب الجهة المديرة، لا يحق لها الدخول إلى الشقة بعد تسليمها للمستأجر، وبالتالي لا تستطيع بنفسها التحقّق ميدانياً من وجود قواطع من الداخل.
ما الذي ينظّمه قانون دبي رقم (4) لسنة 2026
كما ذكّرت Khaleej Times في تقريرها الذي أُعيد نشره في 23 أغسطس 2026، أصدر صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم، حاكم دبي، القانون رقم (4) لسنة 2026 لوضع إطار موحّد لإدارة وإشغال الوحدات المؤجَّرة بالغرفة أو المساحة. يشمل القانون مناطق التطوير الخاصة والمناطق الحرة في دبي، إضافة إلى المنشآت المرخّصة التي تؤجّر الوحدات أو تديرها نيابةً عن الملاك، أو تؤجّرها من الباطن؛ ولا يشمل مساكن العمّال الجماعية.
القاعدة الجوهرية: لا يجوز تخصيص وحدة للسكن المشترك دون تصريح. ويصدر التصريح عن مدير عام بلدية دبي بالتنسيق مع دائرة الأراضي والأملاك (DLD) وبقية الجهات المعنية. ويُمنح التصريح عادةً لمدة سنة قابلة للتجديد لمدة مماثلة؛ ويمكن للمالك طلب تصريح لمدة سنتين، على أن يُقدَّم طلب التجديد قبل انتهاء التصريح الحالي بثلاثين يوماً على الأقل. ويجب أن تستوفي الوحدة كل الاشتراطات الفنية — من معايير البناء إلى الحدّ الأقصى للإشغال والمساحة المخصّصة لكل شاغل واشتراطات السلامة والبنية التحتية.
مَن يحقّ له التأجير
لا يجوز تشغيل وحدة سكن مشترك إلا للمالك أو لمنشأة مرخّصة — كشركة تدير الوحدة نيابةً عن المالك، أو تستأجرها منه لتؤجّرها بدورها للسكّان. أما المستأجر فليس ضمن هذه السلسلة: لا يجوز له تقسيم الشقة أو المساحة إلى غرف/مساحات وإعادة تأجيرها، حتى بموافقة شفهية من المالك. وكما أوضح المحامي أحمد النجار (الرئيس التنفيذي لشركة النجار وشركاه) لصحيفة Gulf News، فإن ذلك يغيّر السؤال جذرياً: يجب أن تدخل الوحدة نفسها في المنظومة التنظيمية للسكن المشترك، لا أن يكون الأمر مجرد اتفاق شفهي بين طرفين.
الغرامات: من 500 درهم إلى مليون، وأكثر
ينصّ القانون على غرامات تتراوح بين 500 و500,000 درهم. وإذا تكرّرت المخالفة نفسها خلال عام، تُضاعف الغرامة ليصل حدّها الأقصى إلى مليون درهم. وإلى جانب الغرامات المالية، تشمل التدابير الإدارية تعليق النشاط لمدة تصل إلى 6 أشهر، وإلغاء التصريح، وتنسيق إلغاء الرخصة التجارية، وقطع الخدمات العامة عن العقار، وتقييد التصرفات المتعلقة بالعقار، ورفض تسجيل عقود الإيجار أو الإدارة حتى تصحيح المخالفة. وفي حالات معينة، يمكن إخلاء الوحدة بقرار من قاضي التنفيذ. وكما أوضحت المحامية عواطف الخوري (مؤسِّسة مكتب عواطف محمد شقي للمحاماة) لصحيفة Gulf News، فإن السكّان الذين يستأجرون مجرد مساحة مقسّمة يواجهون عادةً الإخلاء، أما الغرامات فتوجَّه إلى من يجني ربحاً من التقسيم — الملاك والمستأجرين الرئيسيين وشركات إدارة العقار التي تُهمل مراقبة المبنى.
«لا يمكن تخصيص وحدة عقارية للسكن المشترك دون الحصول على تصريح. هذا يغيّر المحادثة بالكامل. لم يعد الأمر مجرد سؤال عمّا إذا كان المالك يوافق على التأجير من الباطن أو ما إذا كان بإمكان عدة أشخاص الاتفاق تعاقدياً على العيش معاً». — أحمد النجار، الرئيس التنفيذي لشركة النجار وشركاه، بحسب Gulf News.
ماذا يحدث عند الهدم: المادة 25 والمادة 29
قواعد الهدم وقواعد السكن المشترك طبقتان تنظيميّتان منفصلتان، وكثيراً ما يُخلط بينهما. بموجب المادة 25 من قانون الإيجارات في دبي، على المالك الذي يرغب في إخلاء المستأجر لأغراض الهدم وإعادة البناء أن يمنحه إشعاراً خطياً قبل 12 شهراً يبيّن سبب الإخلاء، على أن يُوثَّق الإشعار عبر كاتب العدل أو يُرسَل بالبريد المسجل. وكما تشير Gulf News نقلاً عن المحامي أحمد عوده (الشريك الإداري في مكتب MIO & Partners)، فإن مجرد نية الهدم لا تكفي لإنهاء الإيجار — بل يجب أن تتوفّر التصاريح اللازمة من الجهات المختصة. أما حماية إضافية للمستأجر فتوفّرها المادة 29: حق أولوية في استئجار الوحدة مجدداً بعد الهدم وإعادة البناء، أو التجديد، أو التأهيل؛ ويُمارس هذا الحق خلال 30 يوماً من إشعار المالك.
ما يعنيه ذلك لمستأجري الشركات الصغيرة والمتوسطة وأصحاب المكاتب
الخلاصة العملية للأعمال الصغيرة والمتوسطة التي تستأجر مكتباً أو مساحة في دبي: وضع القاطع دون ترخيص لم يعد ممارسة رمادية مقبولة. لدى شركات إدارة المباني وبلدية دبي أدوات استجابة سريعة — من قطع الخدمات إلى رفض تسجيل عقود جديدة. وكما أوضح المحامي أحمد عوده (الشريك الإداري في مكتب MIO & Partners) لصحيفة Gulf News، فإن المستأجر الذي يضع قاطعاً دون موافقة خطية من المالك يخرق قانون الإيجار ويعرّض نفسه للإخلاء ولتكلفة إعادة الوحدة إلى وضعها الأصلي. وعند اكتشاف المالك لتقسيم غير مرخّص، يحقّ له رفع دعوى خبرة أمام محاكم دبي: يحضر خبير معيّن من المحكمة إلى الموقع ويسجّل ما هو موجود فعلياً — عدد الأسِرَّة والأشخاص المقيمين وأرقام الهوية الإماراتية — ليصبح تقريره أساساً للإخلاء. وللاطلاع على السياق الأوسع لكيفية إعادة تعبئة سوق العقارات في دبي داخل إطار تنظيمي قابل للتنبؤ، راجعوا مقالنا حول عائد الاستثمار العقاري في دبي.
أين تُنظَر النزاعات
تُحال جميع النزاعات الناشئة عن قانون 4/2026 بشأن السكن المشترك حصراً إلى مركز فض المنازعات الإيجارية بدبي وفق قواعده المعتمدة. وتدير DLD السجلَّ الإلكتروني لوحدات السكن المشترك، المرتبط بمنصة بلدية دبي: يتضمّن السجل بيانات الملاك وعدد السكّان ومعلومات الوحدة والمساحة المخصّصة. ويُمنح الملاك والمشغّلون الذين كانوا يديرون وحدات السكن المشترك قبل نفاذ القانون سنةً لتوفيق أوضاعهم، مع إمكانية منح مهلة استثنائية لمرة واحدة من مدير عام بلدية دبي.
