С 2026 года Dubai Land Department принимает оплату по вторичным сделкам продажи недвижимости только на банковский счёт в ОАЭ, открытый на имя владельца из Title Deed. Ни держатель доверенности, ни родственник, ни юрпредставитель получить деньги за продавца-нерезидента уже не сможет: manager's cheque выписывается на владельца, а имя в паспорте, Title Deed и на банковском счёте должно совпадать точно. Ниже — что именно изменилось, почему, и что стоит сделать зарубежному владельцу недвижимости в Дубае до подписания MOU.
Что именно требует DLD от продавца-нерезидента
Ключевое требование сформулировано регуляторным советом Dubai Land Department — Dubai Land Department Regulatory Council (DLRC). Выручка от продажи объекта, оформляемой в DLD Trustee Office, должна поступать напрямую на банковский счёт в ОАЭ, открытый на имя того же лица, которое указано в Title Deed. Перевод на счёт в иностранном банке при закрытии сделки не проходит: manager's cheque технически можно выписать только в местной валюте на местный банк.
Начиная от этой точки, у продавца-нерезидента появляется практическое обязательство: открыть и активировать банковский счёт в ОАЭ ещё до подписания MOU и до заявки на NOC у застройщика. Иначе Trustee Office не сможет закрыть сделку в один визит, и её придётся переносить, теряя депозит и рискуя срывом договорённости с покупателем.
Что запрещено: POA и третьи лица
Второй смысловой слой правила — прямой запрет платежа на счёт держателя доверенности или иного третьего лица. По разбору Edwards & Towers, оплата на счета POA-держателей, юридических представителей, родственников или деловых партнёров продавца более не принимается — независимо от того, насколько формально грамотно оформлена доверенность.
Раньше это была распространённая практика: зарубежный владелец выдавал POA агенту или адвокату в ОАЭ, тот получал manager's cheque на своё имя, обналичивал, конвертировал в валюту продавца и переводил за границу — иногда с удобной комиссией. С 2026 года такая схема считается несовместимой с AML-повесткой и на уровне Trustee Office не согласовывается: сделку останавливают до устранения нарушения.
Ужесточение самих POA
Изменения коснулись и правил Power of Attorney. По формулировкам Edwards & Towers и обзора WealthMunshi «Dubai Regulatory Changes June 2026», DLD теперь требует, чтобы доверенность содержала конкретные полномочия — например, transfer for consideration или sale of fixed assets. Генеральные «management» POA без явной формулировки о продаже отклоняются на приёмке документов.
Заграничные POA, старше двух лет, к сделкам продажи не принимаются — их нужно переоформлять. Верификация подлинности POA идёт через официальный портал DLD: QR-код на бумажной копии сам по себе не заменяет digital-проверку. Для представителя это означает больший объём подготовки: доверенность нотариально заверяется в стране выдачи, легализуется или апостилируется, переводится на арабский, проверяется в консульстве ОАЭ, а затем регистрируется в системе DLD.
Совпадение имён: паспорт = Title Deed = банковский счёт
Отдельное требование, которое чаще всего срывает сделку в последний момент — точное совпадение написания имени в трёх документах: действующем паспорте, Title Deed и банковском счёте в ОАЭ. Даже безобидные расхождения — замужняя vs девичья фамилия, второе имя в одном документе и его отсутствие в другом, разная транслитерация с арабского или кириллицы — DLD трактует как основание для приостановки закрытия.
Устранять расхождения нужно заранее. Стандартный набор: официальный документ страны гражданства, связывающий старое и новое имя (свидетельство о браке, name change certificate, реестровая справка), с легализацией в консульстве ОАЭ и MOFAIC; выравнивание написания на банковском счёте через отделение банка; в отдельных случаях — обновление Title Deed через дежурного нотариуса и уплату сборов DLD. Всё это делают до подписания MOU, а не в момент, когда покупатель уже стоит с manager's cheque в Trustee Office.
Зачем DLD ввёл это правило
Логика Dubai Land Department прозрачна: правило — часть общей AML-повестки ОАЭ и продолжение работы по выходу страны из «серого» списка FATF, которое завершилось в 2024 году. Схемы с оплатой на POA-держателя или на счета третьих лиц исторически использовались для маскировки конечного бенефициара сделки и для обхода санкционного контроля. С точки зрения регулятора, требование «деньги — только на счёт владельца из Title Deed» — базовый инструмент прослеживания источника и назначения средств.
Для добросовестного нерезидента-продавца это дополнительная нагрузка на подготовку сделки, но не заградительная. Для рынка в целом — рост прозрачности и снижение риска попадания дубайской недвижимости в санкционные и AML-инциденты, которые до сих пор дороже стоили и покупателю, и продавцу.
Как проходит закрытие сделки в Trustee Office
Механика закрытия при выполненных условиях осталась стандартной. Стороны — продавец (или уполномоченное лицо по правильной POA), покупатель и представитель Trustee Office — встречаются в назначенное время. Проверяются оригиналы паспортов, Title Deed, NOC от застройщика, ID покупателя, документы о происхождении средств покупателя. Покупатель передаёт manager's cheque, выписанный на имя владельца из Title Deed, для депонирования на UAE-счёт продавца. Trustee Office оформляет и в тот же день выдаёт новый Title Deed на имя покупателя.
Всё это работает при условии, что счёт продавца открыт и активен, имя в трёх документах совпадает, а POA (если она используется) прошла digital-верификацию в системе DLD. Если один из компонентов не выполнен, встреча в Trustee Office переносится: закрытие невозможно даже при формальном согласии сторон.
Что делать продавцу-нерезиденту прямо сейчас
Первый шаг — открыть банковский счёт в ОАЭ под будущую сделку. Для физического лица это личный счёт на имя владельца из Title Deed; для владельца-компании — корпоративный счёт с точным совпадением наименования. Процесс занимает от двух до шести недель и требует KYC, пруф-адреса, источника средств и, как правило, одного визита в отделение. Если сделка запланирована через три-четыре месяца, счёт стоит начать открывать уже сейчас.
Второй шаг — сверить имя. Проверить, совпадает ли написание в действующем паспорте с Title Deed и с открытым банковским счётом. Если есть расхождение, начать устранение сразу: документы страны гражданства с легализацией занимают недели.
Третий шаг — если продавец не будет присутствовать лично, оформить корректную POA: с конкретной формулировкой о продаже, у нотариуса, с легализацией, не старше двух лет. Заграничную POA — прогнать через digital-верификацию DLD заранее, а не в день закрытия.
Четвёртый шаг — планировать доходность и налоги стороны получателя средств. Для оценки экономики сделки полезен свежий анализ рынка — например, доходности недвижимости Дубая в 2026 году, там разобрано, где остаётся реальная маржа после сборов, комиссий и репатриации выручки.
Что это меняет для рынка
Практически: срок подготовки продажи для нерезидента вырос — плюс несколько недель на открытие счёта и выравнивание имён. Планирование сделки «за полгода» становится комфортным горизонтом, планирование «за две недели» — рискованным. Растёт роль сопровождения сделки: продавцу-нерезиденту сложнее закрыть продажу самостоятельно, без консультанта, который понимает связку DLD, банка и AML-требований.
Для покупателя правило снижает риск непрозрачной сделки: manager's cheque уходит именно тому, кто владеет объектом, а не «через кого-то». Для рынка в целом это шаг в сторону дисциплины транзакций, сопоставимой с зрелыми международными рынками, — с чем и связан отдельный интерес институциональных инвесторов к дубайской недвижимости в 2026 году.
