ОАЭ

Свободные зоны Дубая: 96% занятости и +13% компаний в H1 2026

Dubai Integrated Economic Zones Authority (DIEZ) — управляющая компания трёх крупнейших свободных зон Дубая: Dubai Airport Freezone (DAFZ), Dubai Silicon Oasis (DSO) и Dubai CommerCity — 17 августа 2026 года подвела итоги первого полугодия. По трём зонам суммарно занятость превысила 96%, число компаний-резидентов выросло на 13% год к году, а совокупная численность сотрудников — на 24%. Параллельно DIEZ анонсировала два инфраструктурных проекта в DSO: District IO с бюджетом AED 11 млрд под будущие технологии и Block 14 Phase 1 на AED 1.8 млрд у будущей станции метро Blue Line со сроком сдачи в 2029 году. Отдельно инвестиционный фонд Oraseya Capital вложился в 15 стартапов (+25% к H1 2025), а в кампусе DTEC регистрации AI-компаний выросли на 95%.

МШ

Марсель ШадмановCEO и партнёр, Garant Business Consultancy · банкинг, структурирование, налоги ОАЭ

18 августа 20267 мин чтения

Свободные зоны Дубая под управлением DIEZ — DAFZ, Silicon Oasis, CommerCity — итоги первого полугодия 2026 года

Частые вопросы по теме

Что такое DIEZ и какие свободные зоны в неё входят?

DIEZ — это Dubai Integrated Economic Zones Authority, единый оператор трёх свободных зон Дубая с разными профилями. Dubai Airport Freezone (DAFZ) — зона у международного аэропорта DXB, исторически про логистику, авиа, e-commerce fulfillment и региональные хабы международных корпораций. Dubai Silicon Oasis (DSO) — крупный технологический кластер с собственным жилым и деловым районом, ориентированный на IT, электронику, R&D и стартапы. Dubai CommerCity — специализированная зона для e-commerce, с готовой логистикой, шоурумами и складом «последней мили». Управление в одних руках — это одинаковые правила регистрации, унифицированный портал и общий инвестиционный фонд Oraseya Capital, что упрощает переход между зонами по мере роста бизнеса.

96% занятости — это значит, что офис в DAFZ или DSO уже не получить?

Не совсем. 96% — это средний показатель занятости коммерческих площадей по трём зонам вместе (готовые офисы, склады, шоурумы). Он говорит о том, что спрос устойчиво высокий и что реально доступный физический метраж — ограничен, особенно в популярных категориях: небольшие офисы для сервисных компаний и склады у аэропорта. На практике это означает: (1) резервировать место лучше сильно заранее, а не «на завтра»; (2) под гибкий сценарий подходят коворкинги и flexi-desk-лицензии — они, как правило, доступны и не требуют долгосрочной аренды; (3) под физический офис/склад стоит закладывать сроки и рассматривать альтернативы внутри той же DIEZ (например, если DAFZ забит — смотреть DSO и CommerCity). Именно на это работают новые проекты — District IO и Block 14 в DSO расширяют предложение на ближайшие годы.

Чем DAFZ, DSO и CommerCity различаются по назначению — какую зону выбрать?

Различия — по инфраструктуре и типовому резиденту, а не по «престижу». DAFZ (Dubai Airport Freezone) — оптимальна, когда бизнес завязан на быструю логистику и авиа: региональные штаб-квартиры, ре-экспорт, ремонт и обслуживание техники, торговля через аэропорт. DSO (Dubai Silicon Oasis) — техно-кластер: софт, электроника, R&D, инжиниринг, стартап-экосистема через DTEC (Dubai Technology Entrepreneur Campus) и фонд Oraseya. CommerCity — под e-commerce полного цикла: онлайн-магазины с собственной логистикой, D2C-бренды, marketplace-операторы. Оптимальный выбор зависит от модели: если ключевой актив — таможня и логистика, это DAFZ; если технология и команда разработчиков — DSO; если продажи конечному покупателю через сайт — CommerCity. Общий каркас правил и лицензирования одинаков — переезд между зонами внутри DIEZ проще, чем между разными free zone-операторами.

Что такое District IO и Block 14 — как это меняет условия работы в DSO?

Оба проекта — расширение физического предложения Dubai Silicon Oasis. District IO — большой инфраструктурный трек с бюджетом AED 11 млрд, задуманный как «инфраструктура будущего»: помещения и площадки под передовые технологии, R&D-центры и инновационные производства. Block 14 Phase 1 — точечный smart-city-проект с бюджетом AED 1.8 млрд, включающий одно коммерческое здание, два жилых, ритейл-район и прямое соединение с будущей станцией метро Blue Line; первая фаза запланирована на 2029 год синхронно с открытием ветки. Для резидента это означает больше готовых форматов площадей в среднесроке (офисы, R&D-лаборатории, жильё рядом с работой) и лучшую транспортную связность DSO с центром города — фактор, важный при найме персонала.

AI-регистрации в DTEC выросли на 95% — что это значит для AI-стартапа, который выбирает юрисдикцию?

DTEC (Dubai Technology Entrepreneur Campus) — стартап-часть Silicon Oasis, где базово регистрируются небольшие технологические компании. Скачок регистраций AI-компаний на 95% год к году в H1 2026 показывает, что DTEC стал одной из очевидных точек входа для AI-стартапа в ОАЭ: там уже сложилось профильное сообщество, работают ускорители и есть свой венчурный фонд Oraseya Capital (в H1 2026 профинансировал 15 стартапов, +25% год к году, среди последних сделок — Takeem в проптехе и Revora в AI-e-commerce). Для основателя это означает: (1) выше вероятность встретить коинвесторов и сервис-провайдеров, знакомых с AI-моделями; (2) больше конкуренции за лучших специалистов и площади. Практическое сравнение с другими популярными фризонами — Meydan Free Zone, IFZA, DMCC — есть в отдельном материале <a href="/ru/business-setup/meydan-free-zone-vs-ifza-vs-dmcc/">Meydan vs IFZA vs DMCC</a>.

Что произошло

17 августа 2026 года Правительственный медиа-офис Дубая опубликовал итоги первого полугодия 2026 года Dubai Integrated Economic Zones Authority (DIEZ) — государственного оператора, под управлением которого находятся три ключевые свободные зоны эмирата: Dubai Airport Freezone (DAFZ), Dubai Silicon Oasis (DSO) и Dubai CommerCity. По совокупности трёх зон занятость коммерческих площадей превысила 96%, количество компаний-резидентов выросло на 13% год к году, а совокупная численность их сотрудников — на 24%.

Параллельно DIEZ объявила о двух крупных инфраструктурных инициативах в Silicon Oasis и подвела результаты своего инвестиционного и стартап-трека — Oraseya Capital и кампуса DTEC. Отдельный интерес — почти двукратный рост регистраций AI-компаний в DTEC.

Ключевые цифры H1 2026 по трём зонам

Занятость коммерческих площадей — 96% суммарно по DAFZ, DSO и Dubai CommerCity. Разбивка по каждой зоне отдельно в заявлении не приводится — цифра общая.
Число компаний-резидентов: +13% год к году.
Численность сотрудников резидентов: +24%.
Инвестиции Oraseya Capital — 15 стартапов за полугодие, +25% к H1 2025. Среди сделок публично названы Takeem (проптех/гарантии аренды) и Revora (AI-e-commerce).
DTEC — регистрации новых компаний +57%, в том числе AI-компаний — +95% год к году.
Sandbox Programme, восьмая когорта — 771 заявка, отобрано 16 компаний.

Первичный источник цифр — заявление Government of Dubai Media Office от 17 августа 2026 года; те же данные подтверждают Gulf News, Economy Middle East, Gulf Economist и Emirates 24|7.

Что делает каждая из трёх зон

Dubai Airport Freezone (DAFZ) — исторически логистическая свободная зона у международного аэропорта DXB. Типовые резиденты: региональные хабы международных корпораций, компании авиа- и MRO-сектора (обслуживание техники), торговля и ре-экспорт, e-commerce fulfillment со сроком доставки в счёт часов, а не суток.

Dubai Silicon Oasis (DSO) — крупный технологический кластер с собственной жилой, деловой и научной инфраструктурой. Внутри DSO работает DTEC (Dubai Technology Entrepreneur Campus) — стартап-часть кампуса и одна из очевидных точек входа для tech- и AI-стартапов в ОАЭ. Инвестиционный фонд DIEZ — Oraseya Capital — работает именно из этого контура.

Dubai CommerCity — единственная в регионе специализированная свободная зона под электронную коммерцию: готовые офисы, шоурумы и логистика последней мили под онлайн-магазины, D2C-бренды и marketplace-операторов.

District IO и Block 14: как расширяется предложение в DSO

Одновременно с отчётностью DIEZ объявила два расширенных проекта в Silicon Oasis:

District IO — инвестиция AED 11 млрд. Задача — «инфраструктура для будущих технологий», под R&D, инновационные производства и передовые IT-направления.
Block 14 Phase 1 — инвестиция AED 1.8 млрд. В первой фазе — одно коммерческое здание, два жилых, ритейл-район и прямое подключение к будущей станции Dubai Metro Blue Line. Сдача первой фазы — 2029 год, синхронно с открытием ветки метро.

Для действующего или будущего резидента это означает, что дефицит физических площадей в DSO — временный: в горизонте 2027–2029 годов на рынок выйдут новые категории объектов (готовые R&D-помещения, коммерческие здания рядом с метро, жильё в шаговой доступности), что напрямую влияет и на условия найма — сотрудникам проще жить рядом с офисом.

Стартап-трек: DTEC, Oraseya и Sandbox Programme

Отдельно интересна динамика внутри стартап-контура DIEZ:

DTEC: регистрации новых компаний +57% год к году в H1 2026, регистрации AI-компаний — +95%. Иначе говоря, доля AI внутри новых регистраций растёт быстрее, чем весь пул.
Oraseya Capital, венчурный фонд DIEZ, за H1 2026 вложился в 15 стартапов — +25% к прошлому году. Названные публично сделки последнего полугодия — Takeem (проптех) и Revora (AI-e-commerce). По собственным данным DIEZ, Oraseya третий год подряд остаётся самым активным по числу сделок инвестором ОАЭ и вторым по MENA.
Sandbox Programme восьмой когорты собрала 771 заявку, из которых отобрано 16 компаний. Это иллюстрация конкуренции за место в акселерационных программах DIEZ.

Что говорит руководство DIEZ

Председатель совета DIEZ шейх Ахмед бин Саид Аль Мактум (Sheikh Ahmed bin Saeed Al Maktoum, Chairman of DIEZ) назвал результаты полугодия отражением «устойчивости экономической модели DIEZ и её способности поддерживать рост в условиях трансформаций». Исполнительный председатель д-р Мохаммед Аль Заруни (Dr. Mohammed Al Zarooni, Executive Chairman of DIEZ) отдельно подчеркнул, что показатель занятости 96% — это индикатор «сильного спроса на зоны DIEZ и уверенности бизнеса в среде для работы».

Что это значит для бизнеса и инвестора

Практических следствий несколько:

Планировать место заранее. При 96% занятости в трёх зонах свободные площадки в популярных категориях (небольшие офисы, склады у аэропорта, готовые шоурумы в CommerCity) быстро закрываются. Резервировать под физический офис лучше за 2–3 месяца, а не «на завтра». Под гибкий сценарий подходят flexi-desk и коворкинг-лицензии — они, как правило, доступны без долгосрочной аренды.
Смотреть не одну, а три зоны сразу. Одинаковый оператор (DIEZ) — одинаковый портал, одинаковый регистратор, единые правила. Переехать внутри контура (например, из flexi-desk в DTEC в физический офис в DAFZ по мере роста) проще, чем менять оператора фризоны.
Учитывать среднесрочное расширение. District IO и Block 14 в DSO — это не сегодняшнее предложение, но при планировании на 2–3 года они меняют картину дефицита площадей в Silicon Oasis.
Оценивать стоимость входа. Ценовые ориентиры по разным типам лицензий (freelance/commercial/industrial) и обязательным расходам (регистрация, виза, депозит, аренда, страховка) удобно свести в одну таблицу до принятия решения — практический разбор есть в отдельном материале стоимость открытия компании в ОАЭ.

Как выбрать нужную свободную зону

DIEZ — это одна из групп свободных зон Дубая, но не единственная: за пределами трёх зон DIEZ есть Meydan Free Zone, IFZA (в International Free Zone Authority), DMCC, RAKEZ в северном эмирате и другие крупные операторы. Каждый оптимален под свой профиль: DMCC — под торговлю сырьём, металлами и золотом, IFZA — под сервисные и консалтинговые компании с гибкой ценой, Meydan — под ИП и небольшие сервисы, DSO/DAFZ/CommerCity — под технологии, логистику и e-commerce соответственно. Практическое сравнение популярных фризон с точки зрения стоимости, визовых лимитов и требований к аудиту — в отдельном разборе Meydan vs IFZA vs DMCC.

Итоговое решение по свободной зоне почти никогда не сводится к одному критерию — оно определяется совокупностью модели бизнеса, планов по найму, логистики и бюджета первого года. Динамика H1 2026 показывает: DIEZ остаётся одним из основных центров роста в Дубае, но перегретый рынок площадей требует более длинного горизонта планирования, чем ещё год назад.

Темы:ОАЭДубайСвободные зоныDIEZDAFZDubai Silicon OasisCommerCityОткрытие компании