4 сентября 2026 года Aldar Properties и Abu Dhabi Commercial Bank (ADCB) закрыли первую в Абу-Даби ипотечную сделку на строящееся жильё в рамках нового фреймворка ADREC. Регулятор впервые разрешил вписывать банк в сертификат ипотеки off-plan заранее — до передачи ключей. Покупатель платит 50% стоимости, банк финансирует оставшиеся взносы и финальный handover-платёж; ставка стартует от 3,49% годовых fixed 3 года.
Что именно изменил ADREC
Abu Dhabi Real Estate Centre (ADREC, adrec.gov.ae) — государственный регулятор рынка недвижимости эмирата — ввёл сервис регистрации ипотечных интересов на off-plan-объекты в Initial Real Estate Register. Проще говоря: финансирующий банк теперь может быть формально вписан в сертификат ипотеки строящегося объекта до передачи ключей. До этого фиксировать интерес банка в реестре можно было только после handover — в момент, когда покупатель уже оплатил большую часть стоимости и мог столкнуться с отказом в ипотеке или менее выгодными условиями.
Executive director ADREC Ghazi Saeed Alateibi сформулировал регуляторную логику прямо:
«By enabling mortgage interests in eligible off-plan real estate units to be recorded in the Initial Real Estate Register, the service strengthens transparency and provides greater clarity and protection for buyers, developers and financial institutions» — «регистрация ипотечных интересов на подходящие off-plan-объекты в Initial Real Estate Register усиливает прозрачность и даёт больше ясности и защиты покупателям, застройщикам и финансовым институтам».
Механика сделки: 50/50 и ставка от 3,49%
Схема выглядит так:
- Покупатель самостоятельно оплачивает 50% стоимости объекта — по стандартному графику застройщика.
- После достижения 50-процентной отметки он может оформить предварительно одобренную ипотеку на оставшиеся взносы и финальный handover-платёж.
- Ставка по программе Home Finance by Aldar стартует от 3,49% годовых, fixed на первые три года.
- Банк формально вписывается в сертификат ипотеки до handover, а не после.
Для покупателя это означает три вещи одновременно: определённость финансирования на этапе покупки, сохранение ликвидности в фазе строительства (капитал не уходит в объект целиком) и снятие ипотечного риска на момент передачи ключей. Раньше часть покупателей сталкивалась с ситуацией, когда банк отказывал в ипотеке или выдавал её на худших условиях уже после того, как в объект инвестировано 60–80% стоимости.
Home Finance by Aldar: панель из шести банков, сервис бесплатен
Home Finance by Aldar — консультационный сервис застройщика по подбору ипотеки; для покупателя он бесплатен. В панели участвующих банков — шесть игроков, включая исламские и конвенциональные:
- Abu Dhabi Commercial Bank (ADCB) — первый банк, закрывший сделку под новым фреймворком ADREC;
- First Abu Dhabi Bank (FAB);
- Emirates NBD;
- Abu Dhabi Islamic Bank (ADIB);
- Dubai Islamic Bank (DIB);
- Emirates Islamic.
Наличие в панели исламских банков означает, что покупатель может выбрать между конвенциональной ипотекой и Sharia-compliant структурой (Ijara, Murabaha, Diminishing Musharaka) — под тот же фреймворк ADREC.
Позиция Aldar: доступность рынка
CFO Aldar Faisal Falaknaz прокомментировал шаг:
«The new off-plan mortgage framework introduced by Adrec marks an important step in further enhancing the transparency and accessibility of the market» — «новый фреймворк off-plan-ипотеки от ADREC — важный шаг в дальнейшем повышении прозрачности и доступности рынка».
Aldar — один из крупнейших девелоперов Абу-Даби. Портфель концентрируется в основных инвестиционных зонах эмирата, где иностранцам разрешено freehold-владение: Al Saadiyat Island, Yas Island, Al Reem Island, Fahid Island, Al Hudayriyat Island. По данным ADREC за H1 2026, off-plan-сегмент формирует 89% стоимости и 82% числа сделок на рынке жилой недвижимости эмирата — фреймворк адресует именно основной поток спроса.
Что это меняет для инвестора Golden Visa
Для инвесторов, оформляющих ОАЭ-резидентство через недвижимость, важны два момента. Первый — порог AED 2 млн на объект или на совокупный портфель по правилам ICP; порог засчитывается для ипотечных объектов у одобренных банков и off-plan-объектов у одобренных застройщиков. Второй — предсказуемость финансирования: если ипотека на off-plan теперь заранее вписана в сертификат, инвестор с самого начала знает параметры финансирования и не рискует получить отказ на завершающей стадии сделки.
На фоне того, что в 2026 году ADREC расширил число инвестиционных зон до 50 (в 2026-м добавлено 8), а off-plan берёт 89% рынка, off-plan-ипотека под ADREC-фреймворком — недостающий финансовый инструмент. Полная методология расчёта доходности недвижимости, включая gross vs net yield и допущения по сервисным сборам, разобрана в материале доходность недвижимости Дубая в 2026 году — подход применим и к Абу-Даби с поправкой на локальные тарифы. Детальный разбор Golden Visa через недвижимость (порог 2 млн AED, допустимые форматы, ипотека, off-plan) — в отдельном материале Golden Visa ОАЭ 2026: ключевые изменения.
Практические выводы
- Покупателям off-plan в Абу-Даби: обсудить с застройщиком, попадает ли конкретный проект под ADREC-фреймворк, и получить предварительное одобрение ипотеки после достижения 50-процентной отметки — до старта финального handover-квартала.
- Golden Visa-инвесторам: off-plan-объект у одобренного застройщика с ипотекой от одобренного банка засчитывается в порог AED 2 млн; новая механика делает такую квалификацию предсказуемее.
- Экспатам, планирующим переезд: off-plan-сценарий с частичной ипотекой сохраняет ликвидность в фазе строительства и снимает риск отказа в ипотеке на завершающей стадии.
- Инвесторам, сравнивающим Абу-Даби и Дубай: Абу-Даби получил регуляторный сдвиг, которого нет пока в Дубае — off-plan-ипотека с формальной регистрацией банка до handover.
Что дальше
Первая сделка закрыта, но публично Aldar и ADCB не раскрыли ни объём типового ипотечного пакета, ни целевое число сделок в 2026 году. Наблюдать имеет смысл за двумя параметрами: сколько других девелоперов Абу-Даби подключатся к фреймворку (пока анонсирован только Aldar) и как быстро остальные пять банков панели Home Finance by Aldar доведут собственные продукты под новую механику до пилотных сделок.
Материал носит информационный характер и не является финансовой, налоговой или юридической консультацией. Актуальные условия ипотеки, требования к заёмщику и правила регистрации сделки уточняйте у банка, застройщика и на официальном ресурсе ADREC (adrec.gov.ae).
