Центр недвижимости Абу-Даби (ADREC) опубликовал отчёт по рынку жилой недвижимости эмирата за первое полугодие 2026 года. Продажи жилых юнитов достигли AED 70,4 млрд против AED 25,3 млрд годом ранее, off-plan взял 89% стоимости продаж и 82% сделок, а до 2030 года пайп эмирата добавит 71 000 новых юнитов с пиковой сдачей 21 800 в 2028 году. По данным ADREC, DG которого — Рашед Аль-Омайра (Rashed Al Omaira).
Что произошло
ADREC (adrec.gov.ae) опубликовал Abu Dhabi Real Estate Market Report за H1 2026 — системный срез рынка жилой, коммерческой и арендной недвижимости эмирата. Отчёт вышел 19 августа 2026 года и стал первым таким полноформатным разрезом с момента реорганизации регулятора в самостоятельный центр.
Ключевая цитата DG ADREC Рашеда Аль-Омайры: «Numbers measure the markets movement, but understanding the market requires us to look beyond the numbers, to read the trends» — «Цифры измеряют движение рынка, но чтобы понимать его, нужно смотреть за пределы цифр и читать тренды». Регулятор явно подаёт сигнал: рынок больше не про «сколько продано за квартал», а про долгосрочную траекторию до 2030 года.
Продажи: AED 70,4 млрд за полугодие, off-plan берёт 89%
Стоимость сделок по жилой недвижимости в H1 2026 — AED 70,4 млрд против AED 25,3 млрд в H1 2025: рост почти в 2,8 раза за год. Внутренняя структура:
- Off-plan (строящееся) — 89% стоимости и 82% числа сделок. Это подтверждает, что основной поток капитала идёт в проекты на стадии запуска, а не в готовое вторичное жильё.
- Готовое жильё (ready) — оставшиеся 11% стоимости; в этом сегменте 61% сделок оплачено наличными, а не через ипотеку.
Топ-5 районов по стоимости продаж:
| Район | Продажи H1 2026 | Доля рынка |
|---|---|---|
| Al Hudayriyat Island | AED 19 млрд | ~27% |
| Al Saadiyat Island | AED 13,3 млрд | ~19% |
| Al Reem Island | AED 10,5 млрд | ~15% |
| Al Maryah Island | AED 10,5 млрд | ~15% |
| Yas Island | AED 7,3 млрд | ~10% |
Пять районов формируют около 86% стоимости всего рынка H1 2026 — концентрация не случайная, а следствие того, где именно ADREC разрешил новые инвестиционные проекты.
Пайп до 2030: 71 000 юнитов и пик в 2028
Отчёт впервые публично раскрывает пайплайн предложения жилья до 2030 года — 71 000 юнитов. Пиковая сдача — 21 800 юнитов в 2028 году. Текущий жилой фонд эмирата — около 409 000 юнитов, то есть пайп увеличит его примерно на 17%.
Шесть районов обеспечивают 77% прироста:
- Al Saadiyat Island
- Al Reem Island
- Yas Island
- Zayed City
- Khalifa City
- Al Hudayriyat Island
Инвестиционные зоны — где иностранцам разрешено freehold-владение — сегодня формируют 22% фонда (около 72 000 юнитов). Самая крупная — Al Reem Island с 27 500 юнитами. К ним примыкают Al Raha, Yas Island и Al Saadiyat Island. В 2026 году ADREC добавил 8 новых инвестиционных зон, доведя их общее число до 50 — стратегия сознательного расширения доступа для иностранного капитала.
Цены: квартиры в инвестзонах +21% YoY, виллы +16%
Динамика средних цен новых договоров за год:
| Сегмент | Общий рынок | Инвестиционные зоны |
|---|---|---|
| Квартиры | +17% | +21% |
| Виллы | +9% | +16% |
| Повторные сделки (квартиры) | +20% | — |
| Повторные сделки (виллы) | +12% | — |
Разрыв между общим рынком и инвестиционными зонами — на 4–7 процентных пунктов — показывает, куда идёт иностранный и локальный инвестиционный капитал в первую очередь. Как оценивать доходность и что режется на пути от валовой к чистой ставке аренды, детально разобрано в материале доходность недвижимости Дубая в 2026 — методология применима и к Абу-Даби с поправкой на локальные сервисные тарифы.
Кто покупает: эмиратцы удвоили чек, экспаты держат 70%
Структура покупателей в H1 2026:
- Эмиратские покупатели — AED 21 млрд против AED 8,9 млрд в H1 2025 (рост в 2,4 раза). Признак того, что локальный капитал перераспределяется в жильё как в защитный актив на фоне быстрого роста инвестиционных зон.
- Резиденты-экспаты и нерезиденты-иностранцы — около 70% стоимости всех сделок. Абу-Даби окончательно закрепился как рынок с существенной долей иностранного капитала — вслед за Дубаем.
- Наличные оплаты в готовом сегменте — 61% сделок. Ипотечная зависимость рынка низкая, что снижает чувствительность к колебаниям процентных ставок.
Аренда и коммерческая недвижимость: параллельная картина
Помимо жилых продаж, ADREC приводит показатели по аренде и коммерческому сегменту:
- Активные лизинговые контракты — 233 000 общей стоимостью AED 9,3 млрд; ставки аренды +8% год к году, число контрактов +2%.
- Аренда — 69% занятых юнитов в регионе Абу-Даби; рынок остаётся преимущественно арендным, что важно для расчёта выхода инвестора.
- Ритейл: 3,85 млн м², рост +5% годовых, occupancy в середине 90-х процентов, ставки новых контрактов +9%.
- Офисы: 3,4 млн м², прирост +0,3% с конца 2025 года, общая occupancy 95%, ставки новых контрактов +13%. Дефицит качественного офисного предложения — самый заметный ценовой драйвер сегмента.
Концентрация девелоперов и проектов
Отчёт ADREC отдельно фиксирует консолидацию рынка:
- 9 крупных девелоперов формируют 76% пайплайна проектов до 2030 года.
- 10 ведущих девелоперов дали 90% продаж первичного off-plan — AED 51 млрд.
- 10 крупнейших проектов обеспечили 43% продаж жилых юнитов — AED 30 млрд.
Практический вывод для инвестора: рынок концентрируется вокруг ограниченного числа якорных девелоперов и флагманских проектов. Due diligence всё меньше про «сравнить сотни объектов», всё больше — про глубокую проверку 8–10 сильнейших игроков.
Что это значит для инвесторов и экспатов
Для покупателя-нерезидента
Три сдвига. Первый — ADREC явно расширил инвестиционные зоны: 8 новых в 2026 году, общее число 50. Второй — цены в инвестзонах растут быстрее общего рынка (+21% против +17% по квартирам): окно входа по «спокойной» цене закрывается. Третий — эмиратский капитал заходит в тот же контур, где и иностранный: это одновременно поддерживает ликвидность и повышает конкуренцию за лучшие объекты.
Для стратегии Golden Visa через недвижимость
Пороговое значение для Golden Visa ОАЭ через недвижимость — AED 2 млн по официальной оценке регулятора (DLD в Дубае, ADREC в Абу-Даби). С 2024 года порог засчитывается для ипотечных и off-plan-объектов; несколько объектов суммируются. На фоне 89% доли off-plan в продажах Абу-Даби это означает, что типичный сценарий сегодня — «один-два off-plan юнита в инвестиционной зоне + пакет Golden Visa после регистрации сделки». Детали процедуры и подводные камни разобраны в отдельном материале Golden Visa ОАЭ 2026: ипотека и off-plan подходят при пороге 2 млн AED.
Для арендодателя
Ставки аренды в Абу-Даби +8% год к году, число контрактов +2% — рынок растёт по обеим осям. Офисы дают самые крупные приросты по ставкам новых контрактов (+13%), ритейл — +9%. Для инвестора, готового смотреть за пределы «квартира под сдачу», это сигнал о том, что диверсификация в качественный офисный юнит в BAU-районах вроде Al Maryah или Al Reem может дать доходность выше жилого сегмента при сравнимой ликвидности.
Стратегический контекст
Отчёт ADREC — часть системного шага регулятора: сначала консолидация в единый центр, затем публичный отчёт с горизонтом до 2030 года, затем расширение инвестиционных зон. Абу-Даби демонстрирует зрелый рынок с двумя якорями роста — государственная стратегия развития (Al Saadiyat, Al Hudayriyat, Zayed City) и ускоряющийся иностранный капитал в инвестиционных зонах. Для бизнеса и частного инвестора это среда с растущим предложением, растущими ценами и предсказуемым регуляторным горизонтом.
Итог
Абу-Даби добавит 71 000 новых жилых юнитов к 2030 году с пиковой сдачей 21 800 в 2028. За H1 2026 рынок продал жилья на AED 70,4 млрд — почти втрое больше, чем за H1 2025. Off-plan берёт 89% стоимости, инвестиционные зоны формируют 22% фонда с самыми быстрыми ценами (+21% по квартирам), эмиратский капитал удвоил чек, иностранцы держат 70% сделок. Регуляторный сигнал ADREC — расширение инвестиционных зон с 42 до 50. Для инвесторов и экспатов, планирующих недвижимость + Golden Visa в 2026 году, Абу-Даби перестаёт быть просто «столицей» и становится сопоставимым с Дубаем контуром принятия решений.
Материал носит информационный характер и не является финансовой, налоговой или юридической консультацией. Условия сделок, регистрации через ADREC, порог оценки для Golden Visa и требования к застройщикам уточняйте на официальных ресурсах ADREC (adrec.gov.ae) и у профильного консультанта.
