Abu Dhabi Real Estate Centre (Adrec) официально запустил рамку регистрации ипотек на off-plan — жильё, которое ещё строится. Клиент, оплативший 50% и более цены объекта, теперь может оформить банковскую ипотеку до сдачи ключей — а не после handover. Первую сделку по новому механизму завершили Aldar Properties и Abu Dhabi Commercial Bank (ADCB); в очереди — ещё пять банков, включая ADIB, Dubai Islamic Bank, Emirates NBD, Emirates Islamic и First Abu Dhabi Bank.
Adrec — регулятор рынка недвижимости эмирата Абу-Даби, ведёт реестры прав и лицензирование девелоперов. По данным Adrec, приведённым The National, техническая возможность регистрировать ипотечные обременения на off-plan-объекты появилась ещё в марте 2026 года; всё лето регулятор согласовывал с банками и застройщиками формат подтверждения права ипотекодержателя до передачи ключей. Первая живая регистрация прошла в начале сентября 2026 года — как только все процедурные требования были выполнены.
Что именно меняет новая рамка
Раньше в Абу-Даби заёмщик мог оформить ипотечный договор только на готовое жильё — в момент передачи объекта. Все stage-платежи по off-plan (обычно 5–15% каждые несколько месяцев) покупатель закрывал сам — из собственных средств или через внутренние платёжные графики застройщика. Теперь Adrec заносит ипотечные права в Initial Real Estate Register — предварительный реестр, куда попадает off-plan-имущество, — ещё до окончания стройки. Условие входа: покупатель уже оплатил не менее 50% цены. Тогда банк формально прописан на сертификате регистрации ипотеки до сдачи объекта.
Что это даёт на практике: инвестор в недвижимость ОАЭ получает подтверждённый источник финансирования будущих stage-платежей, финансовый план становится обозримым, риск ликвидности на поздних этапах строительства ниже. «Покупатели смогут приобретать off-plan с большей уверенностью в источнике средств для будущих stage-платежей — это упрощает финансовое планирование», — сказал Мэттью Грин, глава исследований CBRE Middle East and North Africa, в комментарии The National. Он же уточнил, что ограничения — по 50%-порогу и по перечню допущенных банков и застройщиков — сохраняются, и рамка будет расширяться постепенно.
Aldar и ADCB — первая сделка
Первую off-plan-ипотеку по новой рамке Adrec провели Aldar Properties, крупнейший застройщик эмирата, и Abu Dhabi Commercial Bank (ADCB). Об этом сообщил Faisal Falaknaz, финансовый и sustainability-директор Aldar: «Adrec делает важный шаг в укреплении прозрачности и доступности рынка». Aldar подключил in-house консультативный сервис, соединяющий клиентов с шестью банками: ADCB, Abu Dhabi Islamic Bank (ADIB), Dubai Islamic Bank (DIB), Emirates NBD, Emirates Islamic, First Abu Dhabi Bank (FAB). Часть банков работает по классической ипотеке, часть — по исламскому финансированию.
Порог участия для клиентов Aldar — те же 50% оплаченной стоимости объекта по проектам, допущенным в рамку. По мере того как остальные крупные девелоперы Абу-Даби подключатся к процедуре, доступность off-plan-ипотек начнёт расширяться.
Что говорят рыночные цифры
По статистике Adrec, за первое полугодие 2026 года общий объём сделок с недвижимостью в Абу-Даби достиг Dh117 млрд — рост на 112% год к году. Число транзакций поднялось на 61,7% и составило 16 838. В структуре продаж жилья off-plan занял 89% из Dh70,4 млрд ($19 млрд) жилых сделок. Ипотечный рынок вырос на треть: 8 876 сделок на Dh26,7 млрд.
Knight Frank оценивает жилищный pipeline Абу-Даби 2026–2030 годов примерно в 36 900 объектов, где 66% — апартаменты, 33% — виллы и 1% — сервисные апартаменты. На этом фоне запуск off-plan-ипотек по рамке Adrec — прямой регуляторный ответ на реальный спрос: если 9 из 10 жилых сделок в эмирате приходятся на строящиеся объекты, механизм финансирования на стадии стройки не должен ограничивать рынок.
Что учитывать покупателю и инвестору
Для инвестора, который параллельно планирует использовать off-plan для Golden Visa под 2 млн AED, важна не только регистрация ипотеки, но и NOC банка на визовый режим — эти два трека независимы, и путать их не нужно: рамка Adrec решает вопрос финансирования покупки, а не иммиграции. По практическим шагам: подтвердить, что проект входит в перечень допущенных Adrec, проверить банк-партнёр (пока список ограничен), убедиться, что личные 50% внесены и учтены в договоре с застройщиком, — только после этого имеет смысл подавать документы на off-plan-ипотеку.
Ключевой сдвиг для рынка обозначил Andrew Laver, директор Cavendish Maxwell в Абу-Даби: «Регистрация ипотечных прав в Initial Real Estate Register до завершения объекта даёт большую прозрачность и защиту покупателям, банкам и застройщикам». По оценке Farooq Syed, CEO Springfield Properties, у застройщиков расширяется база квалифицированных покупателей и снижается риск того, что покупатель столкнётся с ликвидными затруднениями ближе к концу стройки.
По материалам Abu Dhabi Real Estate Centre (Adrec), The National (13 сентября 2026, Fareed Rahman) и Khaleej Times (4 сентября 2026, Waheed Abbas).
