في 29 أبريل 2026 ألغت دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD) — عبر تحديث منصّتها الرقمية «كيوب» — الحدَّ الأدنى البالغ 750,000 درهم لقيمة العقار المطلوب لتأشيرة الإقامة الاستثمارية لعامَين «تسكين» في حالة المالك المنفرد (sole owner)، بحيث أصبح مؤهلاً بصرف النظر عن قيمة العقار. لم تتغيّر قاعدة الملاك المشتركين (joint owners): يجب أن تكون حصة كل مالك مشترك لا تقل عن 400,000 درهم. وتظل التأشيرة الذهبية لعشر سنوات عبر العقار عند حدّها الأدنى 2,000,000 درهم. بالتوازي، نشرت حكومة دبي — عبر المكتب الإعلامي لحكومة دبي — في 8 يونيو 2026 نتائج السنة الأولى لـ«برنامج مشتري المنزل الأول في دبي».
الأرقام الرئيسية
- «تسكين»: إلغاء الحد الأدنى 750,000 درهم للمالك المنفرد في 29 أبريل 2026 عبر تحديث منصّة «كيوب».
- المالك المنفرد: تسري تأشيرة «تسكين» لعامَين على عقار بأيّ قيمة.
- الملاك المشتركون: حد أدنى 400,000 درهم لحصة كل متقدّم — دون تغيير.
- التأشيرة الذهبية لعشر سنوات عبر العقار: حد أدنى 2,000,000 درهم — دون تغيير.
- الرهن العقاري / تقسيط المطوّر: شهادة عدم ممانعة من البنك/المطوّر ودفع لا يقل عن نحو 50% — ما زال مطلوباً.
- برنامج مشتري المنزل الأول — السنة الأولى (يوليو 2025 ← يونيو 2026):
- نحو 45,000 تسجيل في البرنامج خلال السنة الأولى.
- 3,200+ منزل مُشترى من قِبَل المقيمين عبر البرنامج.
- حجم تعاملات يتجاوز 5 مليارات درهم.
- المطوّرون الشركاء: 22 (بزيادة تسعة على 13 الأساسية).
- البنوك الشريكة: 5 — تقدّم منتجات رهن عقاري مخصّصة للبرنامج.
- نحو 50% من مشتري السنة الأولى من المقيمين في دبي لأكثر من خمس سنوات ولم يسبق لهم تملّك عقار.
المصادر الأولية: تحديث منصّة «كيوب» من DLD بتاريخ 29 أبريل 2026 (بشأن تأشيرة «تسكين» لعامَين)، وبيان حكومة دبي عبر المكتب الإعلامي لحكومة دبي بتاريخ 8 يونيو 2026 (بشأن نتائج السنة الأولى لبرنامج مشتري المنزل الأول)؛ التحقق المقاطَع — Gulf News (property, 19 أغسطس 2026)، Khaleej Times (visa-and-immigration)، تنبيهات قانونية من Fragomen و LexisNexis Middle East.
ما هي «تسكين» وما الذي تغيّر بالضبط
«تسكين» هي تأشيرة الإقامة الاستثمارية لعامَين في دبي المرتبطة بالتملّك العقاري. تمنح البرنامج حاملَها إقامة في الإمارات لمدة عامَين مع حق التجديد وإمكانية استقدام أفراد الأسرة (الزوج/الزوجة، والأبناء). قبل أبريل 2026 كان الحد الرقمي الرئيسي للمالك المنفرد هو 750,000 درهم: لتقديم طلب التأشيرة كمالك منفرد يجب أن يكون العقار بقيمة لا تقل عن هذا المبلغ.
في 29 أبريل 2026 حدّثت DLD منصّتها الرقمية «كيوب» — أداة العمل للإجراءات التسجيلية والإقامية العقارية — وأزالت في التكوين الجديد هذا الحد الأدنى للمالك المنفرد. لم يصدر بيان صحفي علني من DLD أو الهيئة الاتحادية للهوية والجنسية؛ نُفّذ التغيير تقنياً (تحديث الإجراء داخل «كيوب») وأكّدته تنبيهات قانونية وتغطيات كبرى الصحف الإماراتية. منذ ذلك التاريخ، يمكن للمالك المنفرد تقديم طلب تأشيرة «تسكين» لعامَين على عقار بأيّ قيمة.
لم تُمَسّ قاعدة الملكية المشتركة (joint owners): لكي يتأهّل كل متقدّم ضمن شراء مشترك، يجب أن تكون حصته بقيمة لا تقل عن 400,000 درهم. مثال عملي: زوجان يشتريان شقة سويّاً؛ لكي يتأهّل كلاهما كمالكَين مشتركَين، يجب أن يكون العقار بقيمة لا تقل عن 800,000 درهم (400,000 درهم لكل حصة). عند ثلاثة شركاء — ما لا يقل عن 1,200,000 درهم، وهكذا.
التأشيرة الذهبية لعشر سنوات عبر العقار برنامج مستقل. شروطه دون تغيير: الحد الأدنى لقيمة العقار 2,000,000 درهم بتقدير DLD؛ والرهن العقاري والعقارات على الخريطة (off-plan) كلاهما مؤهّل بموجب قواعد 2026 المحدَّثة. تفاصيل التأشيرة الذهبية عبر العقار في صيغتها الحالية في مقالنا التأشيرة الذهبية للإمارات 2026: احتساب الرهن العقاري وعقارات «أوف-بلان».
الرهن العقاري و«أوف-بلان»: شهادة عدم الممانعة والحصة المدفوعة — محفوظة
إلغاء حد 750,000 درهم للمالك المنفرد لا يرفع المجموعة المستقلة من الاشتراطات المطبّقة على العقارات المشتراة عبر رهن مصرفي أو خطة تقسيط من المطوّر. الممارسة المعتمدة لتأشيرة «تسكين» لعامَين لمثل هذه العقارات:
- شهادة عدم الممانعة (NOC) من البنك المُقرِض أو المطوّر — تأكيد الموافقة على تقديم طلب التأشيرة؛
- دفعة موثّقة لا تقل عن نحو 50% من قيمة العقار وقت التقديم (بالنسبة إلى العقارات المنجزة، أشارت الصيغة التاريخية إلى ما يعادل نحو 375,000 درهم؛ أما اليوم فيجري الحساب على أساس القيمة الحالية للعقار وفق تدفّق «كيوب»)؛
- حزمة العقار المعتادة: سند الملكية للعقار المنجز أو «عقود» (Oqood) للعقار على الخريطة، وجواز السفر، وبطاقة الهوية الإماراتية إن وُجدت.
تُرقمِن منصّة «كيوب» التقديم — كل شيء يمرّ عبر قناة واحدة — لكنها لا تُلغي شرط شهادة عدم الممانعة على العقارات المرهونة. لأي صفقة بعينها، تُراجع الحزمة الدقيقة مع DLD، وإذا كان العقار مرهوناً فمع البنك المُقرِض.
برنامج مشتري المنزل الأول: السنة الأولى بالأرقام الرئيسية
بالتوازي مع تغييرات «تسكين» تعمل مبادرة كبرى ثانية — «برنامج مشتري المنزل الأول في دبي». أُطلق البرنامج في يوليو 2025؛ ونشرت حكومة دبي عبر المكتب الإعلامي لحكومة دبي نتائج السنة الأولى في 8 يونيو 2026.
الأرقام الرئيسية للسنة الأولى:
- نحو 45,000 تسجيل في البرنامج — أي طلبات مشاركة؛
- 3,200+ عملية شراء فعلية للمنازل من قِبَل المقيمين عبر البرنامج؛
- حجم تعاملات يتجاوز 5 مليارات درهم؛
- المطوّرون الشركاء — 22 شركة: 13 الأساسية بالإضافة إلى 9 انضمّت خلال السنة الأولى — 4Direction Developments و Arada ومركز دبي التجاري العالمي و IRTH Group و Manam و Qube Development و Reportage Properties و SAMANA Developers و Sky View Real Estate؛
- البنوك الشريكة — 5، تقدّم منتجات رهن عقاري مخصّصة لمشتري البرنامج؛
- نحو 50% من مشتري السنة الأولى من المقيمين في دبي لأكثر من خمس سنوات ولم يسبق لهم تملّك عقار.
حزمة مزايا المشارك في البرنامج:
- أولوية الوصول إلى وحدات المطوّرين الشركاء (وحدات مخصّصة لمشتري المنزل الأول)؛
- شروط رهن تفضيلية من البنوك الشريكة الخمسة؛
- خصومات وحوافز من المطوّرين الشركاء (تختلف بحسب المطوّر والوحدة)؛
- إمكانية دفع رسوم التسجيل ببطاقة ائتمانية — تخفيف عبء دفعة نقدية كبيرة مقدّماً؛
- حلول تمويل مُصمَّمة على مقاس الدخل وملف المشتري.
يستهدف البرنامج المقيمين في الإمارات (المواطنين والأجانب) الذين يشترون أول عقار سكني لهم في دبي. التسجيل عبر DLD؛ الجوانب العملية (المواعيد والمستندات ووضع أيّ مطوّر وبنك بعينه في البرنامج) تُراجع عبر DLD.
«فليكسي رنت»: جدولة مرنة لدفعات الإيجار
العنصر الثالث في الصورة الإطارية هو «فليكسي رنت» (Flexi Rent). تغيّر المبادرة بنية دفعات الإيجار: بدلاً من الشيكات السنوية المعتادة في دبي (أو من 1 إلى 4 شيكات في السنة)، يمكن للمستأجر الاتفاق مع المؤجّر على أقساط شهرية أو ربع سنوية أو نصف سنوية. لا يرتفع الإيجار السنوي نفسه — يتغيّر جدول الدفع فقط. الاقتصاد بسيط: الدفعات الشهرية تُوازي بنية دخل معظم الموظّفين المقيمين (راتب شهري)، وبذلك تنتفي الحاجة إلى شيك كبير مرة واحدة أو اقتراض قصير الأجل لتغطية إيجار سنوي. من جانب المؤجّر تُعيد الصيغة توزيع التدفق النقدي، لكنها تُحسِّن تدفّق المستأجرين وتُقلّل مخاطر الشغور بخفض عتبة الدخول. يتّسق «فليكسي رنت» مع سياسة دبي الأوسع لتوسيع الوصول إلى السكن، في الإيجار والتملّك معاً.
ما يعنيه ذلك للقارئ
للمستثمر الذي يشتري أول عقار في دبي
يخفض التغييران مجتمعَين عتبة الدخول. إذا كانت الاستراتيجية شراء عقار بسعر معتدل نسبياً (مثل استوديو أو غرفة نوم واحدة في الشريحة المتوسطة) بالتملّك المنفرد، فإن هذا المسار الآن يمنح تأشيرة «تسكين» لعامَين بشكل مباشر — دون الحاجة إلى «رفع» الرقم إلى 750,000 درهم بشراء وحدة أكبر أو أغلى. الاستنتاج العملي: تقلّصت الفجوة بين «الشراء لأجل العائد» و«الشراء لأجل العائد + الإقامة» — أصبحت الإقامة تأتي في حزمة واحدة مع عقار أصغر. لحساب صافي عائد العقار (الإيجار الإجمالي، والتكاليف، ورسوم الجمعية، والشغور) يظل الإطار المعتاد مُطبَّقاً — المنهجية في مقالنا عائد العقار في دبي 2026: كيف يُحتسب.
لمشتري المنزل الأول في دبي (مقيم لأكثر من 5 سنوات)
البرنامج أداة موجّهة تماماً لهذه الشريحة. النقطة ليست خصماً من المطوّر فحسب، بل حزمة مركّبة: أولوية الوصول + رهن تفضيلي + مرونة في دفع رسوم التسجيل. لمن استأجر سنوات وأوشك على تجميع الدفعة الأولى، يُقلّص البرنامج فعلياً الفجوة بين «مستأجر» و«مالك». الخطوة العملية — التسجيل عبر DLD، ومراجعة خريطة المطوّرين الشركاء والوحدات ضمن الميزانية، ومقارنة شروط الرهن لدى البنوك الشريكة الخمسة.
للمستأجر الذي يخطّط للانتقال إلى التملّك
«فليكسي رنت» يمنح مساحة تدفق نقدي في مرحلة الإيجار (لا شيك سنوي مقطوع — تُوزَّع الدفعات شهرياً)، والبرنامج يمنح تفضيلات في مرحلة الشراء. بينهما — جسر الرهن العقاري المعتاد. للأسرة ذات المُعِيل الواحد، كان الشيك السنوي في الغالب الحاجز المحدّد الذي منع الانتقال من الإيجار إلى رهن مستقرّ؛ ومع الدفعات الشهرية للإيجار يزول ذلك الحاجز.
لصاحب العمل / المؤسّس الذي يخطّط للإقامة عبر العقار
الاختيار العملي غالباً ما يعود إلى الأفق والميزانية. إذا كان في الخطة أصلاً شراء بقيمة 2 مليون درهم فأكثر، فالتوجّه المباشر إلى التأشيرة الذهبية (10 سنوات): أقلّ إجراءات تجديد، أفق أطول للعائلة، مركز أقوى أمام البنوك والشركاء. أما إذا أشارت الميزانية والاستراتيجية إلى شراء أقلّ، وكانت الإقامة مطلوبة الآن، فتأشيرة «تسكين» (عامَين) باتت واقعياً تعمل مع أيّ عقار للمالك المنفرد. مراجعة شاملة لكل مسارات الإقامة في الإمارات — التأشيرة الخضراء، والتأشيرة الذهبية عبر الكفاءات، والمسارات الاستثمارية والوظيفية — في مقالنا أنواع تأشيرات الإقامة في الإمارات 2026: الدليل الكامل.
الإطار الاستراتيجي: دبي توسّع باب الدخول
تعمل الأدوات الثلاث — «تسكين» بلا حد أدنى للمالك المنفرد، ونتائج السنة الأولى لبرنامج المشتري الأول، و«فليكسي رنت» — وفق منطق واحد: توسّع حكومة دبي وصول الأفراد إلى السكن والإقامة، خاصة تلك الشريحة التي كانت الحدود السابقة مقيّدة لها فعلاً. المضمون الاقتصادي هو طلب سكني مستدام من المقيم الأجنبي المتوسّط (لا المستثمر الفاخر فحسب)، ونمو حصّة الملّاك في دبي، وتقليل الاعتماد على تدفّق الاستثمار «الحار»، وتعزيز الإيجارات طويلة الأمد. لجمهورنا (المقيمون الأجانب ورجال الأعمال العاملون مع الإمارات) يُترجم ذلك إلى فرص عملية: انخفاض عتبة الدخول إلى الإقامة عبر العقار، وبرنامج دعم لمشتري المنزل الأول، وأشكال إيجار مرنة.
الخلاصة
اعتباراً من 29 أبريل 2026، ألغت دائرة الأراضي والأملاك في دبي — عبر تحديث منصّة «كيوب» — الحدّ الأدنى البالغ 750,000 درهم لقيمة العقار في تأشيرة «تسكين» لعامَين للمالك المنفرد؛ يمكن الآن للمالك المنفرد التقديم لعقار بأيّ قيمة. لم تتغيّر قاعدة 400,000 درهم للحصة لملاك مشتركين؛ ولم يتغيّر حد 2,000,000 درهم للتأشيرة الذهبية لعشر سنوات؛ ويظل الرهن العقاري و«أوف-بلان» بحاجة إلى شهادة عدم ممانعة وحصة مدفوعة. بالتوازي، بلغ «برنامج مشتري المنزل الأول في دبي» في سنته الأولى (يوليو 2025 ← يونيو 2026) نحو 45,000 تسجيل و3,200+ عملية شراء وأكثر من 5 مليارات درهم من التعاملات و22 مطوّراً شريكاً. الأثر الصافي — تسهيل ملموس لمسار الإقامة عبر العقار والتملّك الأول للسكن للمقيمين في دبي؛ التوصية العملية أن يجري التحقّق من السيناريو الشخصي مع DLD ومستشار مختصّ قبل التوقيع.
هذا المحتوى للعلم فقط ولا يُعدّ استشارة قانونية أو ضريبية أو استثمارية. تُراجَع متطلّبات المستندات الدقيقة ورسوم DLD وشروط البنوك الشريكة وأوضاع المطوّرين الحالية في البرنامج مع دائرة الأراضي والأملاك في دبي (dubailand.gov.ae) ومع مستشار مؤهّل.
