باختصار
انقلب سوق الإيجارات في دبي لصالح المستأجر. بحسب مؤشر Property Finder للربع الثالث من 2026، تراجعت متوسطات إيجارات الشقق في 9 من كل 10 أحياء مرصودة، وكان الأعمق في وسط دبي ومارينا دبي. وفي قراءة موازية لشركة fäm Properties استناداً إلى سجلات دائرة الأراضي والأملاك في دبي، كان متوسط العقد الجديد في أغسطس أقل بـ15.3٪ من متوسط التجديد على مساكن مماثلة — وللمرة الأولى منذ يناير 2023 تجاوز عدد العقود الجديدة عدد التجديدات.
Property Finder: 9 من 10 أحياء شهدت تراجعاً في الشقق
قارن مؤشر Property Finder الربع الثالث من 2026 بالربع نفسه من 2025، وغطّى 20 منطقة سكنية في دبي — 10 بالشقق و10 بالفلل. وسجّل تراجعاً في 9 من 10 مجمعات شقق و8 من 10 مجمعات فلل. المنطقة الوحيدة الثابتة بين الشقق هي Dubai Hills Estate، حيث لم يتغيّر المتوسط صعوداً ولا هبوطاً.
وقعت أعنف التصحيحات في المناطق الراقية ذات العرض الجديد المرتفع. في وسط دبي تراجعت متوسطات إيجارات الشقق بـ21.7٪ على أساس سنوي عبر كل الفئات — من استوديو إلى ثلاث غرف. وفي مارينا دبي بلغ الانخفاض 16.1٪. أما فلل Al Furjan فسجّلت ارتفاعاً ظاهرياً 15.15٪، ويعود الأمر لتركيبة العينة: دخلت فلل 5 غرف بوزن أكبر، في حين ارتفعت فلل 4 غرف المماثلة بـ9.4٪ فقط.
«هذه إعادة تسعير حقيقية وليست أثراً إحصائياً لدخول وحدات صغيرة»، يُعلّق Cherif Sleiman، كبير مسؤولي الإيرادات في Property Finder، على حركة وسط دبي. ويضيف أن المستأجر، للمرة الأولى منذ سنوات، أصبح قادراً فعلياً على المقارنة والتفاوض.
العقود الجديدة تتجاوز التجديدات — سابقة منذ 2023
قراءة fäm Properties لسجلات دائرة الأراضي والأملاك تحكي القصة نفسها من زاوية العقود. في يوليو 2026 كانت العقود الجديدة أعلى من التجديدات بـ633 عقداً، وفي أغسطس اتسعت الفجوة إلى 2,139 عقداً. وهذه أول فجوة إيجابية بعد 36 شهراً متوالياً تفضّل فيها السوق التجديد منذ يناير 2023.
الوفر ملموس. متوسط العقد الجديد للشقق في أغسطس بلغ 94.6 درهماً للقدم المربع — أقل بـ15.3٪ من متوسط التجديد على المسكن نفسه، وأقل بـ8.3٪ من ذروة أكتوبر 2025 عند 103.1 درهماً. ويقولها Firas Al Msaddi، مؤسس fäm Properties ومديرها التنفيذي، صراحةً: المستأجر اليوم ينتقل إلى شقة مكافئة بأقل مما يُطلب منه عند تجديد عقده.
جغرافياً، الفجوات الأكبر لصالح العقود الجديدة في أغسطس ظهرت في Jumeirah Village Circle (+1,102)، وBusiness Bay (+609)، وAl Merkadh في MBR City (+598)، وDubai Marina (+564)، وDowntown Dubai (+342). في المناطق الأقل سعراً — International City، وJebel Ali، وDubai Silicon Oasis — ما زالت التجديدات مهيمنة، لأن الإيجارات هناك أدنى من المؤشر أصلاً، ودافع الانتقال أضعف.
لماذا تحوّل السوق أخيراً
قاد العرضُ التحوّل. سجّل Property Finder زيادة بـ55.1٪ في الإعلانات اليومية للشقق في سبتمبر 2026 مقارنة بالعام السابق، في حين لم ترتفع طلبات الاستفسار إلا بـ15.4٪. والنتيجة: انخفضت الاستفسارات لكل إعلان بـ23٪. أصبح الملّاك هم من يتنافسون على المستأجرين، لا العكس. وارتفع إجمالي العقود الجديدة أيضاً — نحو 14,100 في يوليو و15,600 في أغسطس.
ثمّة إشارات بأن القاع قريب. انخفض متوسط إيجار الشقق في دبي من ذروة ديسمبر 2025 عند 135,000 درهم إلى 100,000 درهم في يونيو–أغسطس، ثم ارتدّ إلى 105,000 درهم في سبتمبر. شهر واحد — كما يُذكّر Sleiman — لا يصنع اتجاهاً، لكنه أول إشارة إيجابية على أن العرض الفائض يُمتصّ لا أن يتراكم.
ماذا يعني ذلك للمقيم ولصاحب العمل
بالنسبة للمستأجر الفرد، النافذة مفتوحة. العروض التي كانت تشترط قبل عام 5 شيكات مقدماً وسعراً مرتفعاً، باتت الآن تتفاوض على 2–4 شيكات وبأسعار أدنى. إذا كان عقدك ينتهي خلال 3–4 أشهر، ابدأ بحثاً موازياً: توفير 10–20٪ ممكن فعلياً في معظم الأحياء. لا تنسَ تكاليف الانتقال: عمولة الوسيط (عادة 5٪)، ورسوم Ejari الجديدة، والرسم السكني البلدي، ونقل DEWA.
بالنسبة للشركات التي تنقل كوادرها إلى الإمارات، يُعزّز الانخفاض جاذبية دبي كمقر تشغيلي: ينكمش بند بدل السكن، ويتسع هامش حزمة التعويض الكلّية مقابل لندن أو سنغافورة. ومن المفيد أن تحدِّث إدارة الموارد البشرية أسقف بدل السكن لعام 2027 بناءً على المتوسطات الجديدة قبل إصدار العروض.
أما المستثمر المحتار بين الشراء والاستئجار، فعليه أن ينظر إلى المنحنيَين معاً: العوائد تهبط، لكن أسعار السوق الثانوية في الأحياء الأعنف هبوطاً تصحّحت كذلك. وإذا رجحت كفة الشراء، فعتبة 2 مليون درهم تفتح باب الإقامة — تناولنا تفاصيلها في مقال «التأشيرة الذهبية للإمارات 2026: احتساب الرهن العقاري وعقارات أوف-بلان».
ماذا بعد
استقرار سبتمبر وتركيبة الطلب — تسيطر الاستوديوهات والشقق بغرفة واحدة على 7 من كل 10 أحياء — يشيران إلى أن الفئة الاقتصادية باتت عند قاعها. أما الفئة الراقية فتواصل الليونة: وسط دبي ومارينا دبي يستقبلان موجة تسليمات جديدة، ويُرجّح أن يستمر الضغط على الأسعار هناك حتى نهاية 2026. أفق التخطيط الأهم للشركات هو الأشهر الستة المقبلة: فيها تُلتقط أفضل إعادات التسعير في عقود موظفيها.
