وقّع صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم في 11 مارس 2026 القانون رقم (4) لسنة 2026 بشأن تنظيم السكن المشترك — أي السكن الجماعي الذي يشمل السرير (bedspace)، ومشاركة الغرفة (room-share)، والوحدات المُجزّأة (partitioned units). بعد 180 يوماً من نشره في الجريدة الرسمية يدخل القانون حيّز التنفيذ — في 26 أغسطس 2026. يحصل قطاع السكن المشترك في دبي لأوّل مرّة على إطار تنظيمي رسمي: تصاريح من بلدية دبي، سجلّ إلكتروني لدى دائرة الأراضي والأملاك، مؤشر إيجارات مخصص للقطاع، وغرامات تصل إلى مليون درهم عن المخالفات.
يُغلق القانون فجوة تنظيمية عمرها سنوات. يخدم السكن المشترك غير الرسمي مئات الآلاف من سكّان دبي — معظمهم من الوافدين ذوي الدخل المتوسّط والمنخفض الذين يستأجرون سريراً أو غرفة مُجزّأة من مشغّلين دون رخصة واضحة. قبل القانون 4/2026 لم يكن للقطاع إطار تنظيمي مخصّص: كانت العقود تسير اسمياً وفق قانون تأجير دبي، لكن الإشغال والسلامة والصحّة وعدالة الإيجار لم تكن مضبوطة عملياً.
ما الذي يفرضه القانون
- نظام التصاريح: لا يجوز تشغيل عقار كسكن مشترك إلا بتصريح من بلدية دبي مدّته سنة واحدة (قابلة للتمديد إلى سنتين بناءً على طلب المالك). يُقدَّم طلب التجديد قبل انتهاء التصريح بـ 30 يوماً على الأقل.
- مؤشر إيجارات مخصّص للسكن المشترك: تُنشئ دائرة الأراضي والأملاك (DLD) مؤشراً مخصّصاً — نظير مؤشر الإيجارات القائم للسكن الاعتيادي — يُشكّل معياراً للزيادات المسموح بها عند تجديد العقود.
- السجلّ الإلكتروني للسكن المشترك: تحتفظ دائرة الأراضي بسجلّ رقمي يشمل مواصفات الوحدة، وأعداد الشاغلين، وعقود الإيجار المسجّلة.
- معايير السلامة: يشترط للحصول على التصريح الامتثال لمعايير التخطيط والبناء والصحّة والإصحاح والحماية من الحرائق والأمن — تتحقّق منها بلدية دبي.
- ثلاث فئات قانونية للمشغّلين: مالك يُؤجّر مباشرة؛ شركة إدارة عقارية بالنيابة عن المالك؛ شركة تستأجر من المالك وتُؤجّر من الباطن.
ما الذي لم يعد مسموحاً للمستأجرين الأفراد
نصّ القانون واضح: لا يحقّ للمستأجرين الأفراد تجزئة الشقق أو تأجير الغرف من الباطن. فالوافد الذي استأجر شقّة من غرفتَي نوم في مناطق البرّ الرئيسي في دبي وقسّم الغرفة الثانية إلى سريرَين لزميلَين يُعدّ الآن مخالفاً مباشرة. الطريق القانوني الوحيد هو التأجير عبر المالك أو مشغّل مرخّص. يشمل القانون مناطق التطوير الخاصّة والمناطق الحرّة في دبي.
الغرامات والعقوبات
تتراوح الغرامات عن المخالفات من 500 درهم إلى 500,000 درهم. عند تكرار المخالفة خلال السنة التقويمية نفسها تُضاعف الغرامة، بحدّ أقصى مليون درهم. تشمل العقوبات الإضافية: تعليق النشاط حتى ستّة أشهر، إلغاء التصريح، سحب الرخصة، وقطع الخدمات المنزلية بقرار من البلدية.
فترة السماح للمشغّلين القائمين
تحصل الشركات والمُلّاك العاملون في قطاع السكن المشترك قبل 26 أغسطس 2026 على سنة واحدة لتوفيق أوضاعهم مع القانون الجديد. يجوز لبلدية دبي منح تمديد استثنائي لمرّة واحدة. مع نهاية أغسطس 2027 يجب أن يعمل كلّ السكن المشترك المشروع في دبي وفق نظام التصاريح. تأخير الامتثال يُخضع صاحبه لنفس الغرامات والعقوبات المفروضة على المخالفات التشغيلية.
ماذا يتغيّر بالنسبة للأعمال والمستثمرين
بالنسبة لملّاك العقارات والمستثمرين وشركات الإدارة الذين يستثمرون نموذج السكن المشترك، تتغيّر الصورة جوهرياً:
- مراجعة المحفظة الحالية: تحديد الوحدات التي تعمل فعلياً كسكن مشترك — حتى بشكل غير رسمي — وتخطيط طلبات التصاريح مع تقييم الامتثال لمعايير الحرائق والسلامة والصحّة. تقع تكاليف الامتثال على عاتق المالك.
- توحيد عقود الإيجار: تنشر دائرة الأراضي نماذج إلزامية لعقود إيجار الوحدات المشتركة — تفقد الإيصالات غير الرسمية القديمة بين شاغلي الأَسِرّة قوّتها القانونية وقد تصبح هي نفسها سبباً للغرامة عند التفتيش.
- إعادة حساب نموذج العمل: يُحدّد مؤشر إيجارات دائرة الأراضي نطاق الأسعار المسموح بها. النماذج التي بُنيت هوامشها على علاوات تفوق السوق (مألوف في تشغيل الأَسِرّة في المناطق كثيفة السكان — الكرامة، بر دبي، ديرة) ستحتاج إلى إعادة حساب اقتصاديات الوحدة.
- تخطيط النفقات الرأسمالية: رفع الوحدات القائمة إلى معايير السلامة قد يتطلّب تقليل كثافة الشاغلين، وتركيب طفّايات إضافية، وإعادة تخطيط دورات المياه. ينبغي إدراج ميزانية الامتثال الكاملة ضمن نافذة السماح الممتدّة 12 شهراً.
يمكن الاطّلاع على السياق الأوسع للتغييرات التنظيمية الأخيرة في الإمارات في استعراضنا لتنظيم الأعمال في الإمارات لعام 2026. أمّا المستثمرون الذين يُقيّمون العوائد الإيجارية في دبي في ضوء عبء التصاريح الجديد فسيجدون مفيداً تحليلنا لـ عوائد الاستثمار العقاري في دبي.
ما التالي
يتبقّى لبلدية دبي ودائرة الأراضي أقلّ من ثلاثة أسابيع قبل 26 أغسطس 2026 لإصدار اللوائح التنفيذية — أي القواعد الفرعية التفصيلية التي تُنظّم إجراءات تقديم طلب التصريح، ومقدار الرسم، ونموذج العقد، ونطاق مؤشر الإيجارات. يُتوقّع كذلك إطلاق منصّة رقمية موحّدة للمشغّلين بالتوازي. تُنشر التحديثات الجارية على dm.gov.ae و dubailand.gov.ae — يُنصح كلّ العاملين في القطاع بمتابعتها.
هذه المادة إعلامية ولا تُشكّل استشارة قانونية أو استثمارية. المصدر الأوّل — مكتب دبي الإعلامي (mediaoffice.ae، 11 مارس 2026). يُنشر النصّ الكامل للقانون في الجريدة الرسمية لإمارة دبي؛ الصياغة النافذة واللوائح التنفيذية متاحة على dm.gov.ae و dubailand.gov.ae. تحقّق من حالة اللوائح التنفيذية من المصادر الرسمية قبل اتّخاذ القرارات.
