Закон Дубая №4 от 2026 года вступил в силу 26 августа 2026 года: теперь для сдачи квартир и комнат в совместное проживание нужен отдельный пермит. Штрафы — от 500 до 500 000 дирхамов ОАЭ, при повторе того же нарушения в течение года — до 1 миллиона. У существующих арендодателей и операторов есть один год, чтобы привести дела в порядок — до 26 августа 2027 года. Разбираем, что именно поменялось, кого касается и что нужно делать прямо сейчас.
Что регулирует Закон №4/2026
Закон Дубая №4 от 2026 года о регулировании shared housing (совместного проживания) подписан вице-президентом и премьер-министром ОАЭ, правителем Дубая шейхом Мохаммедом бин Рашидом Аль Мактумом. Он опубликован в Официальном вестнике Дубая 27 февраля 2026 года и вступил в силу через 180 дней после публикации — 26 августа 2026 года. Закон применяется на всей территории Дубая, включая свободные зоны и особые зоны развития (special development zones). Единственное исключение — жильё для коллективного размещения рабочих (labour accommodation): у него отдельный правовой режим.
Shared housing в законе определено как жильё, в котором несколько человек или семей занимают отдельные пространства, но пользуются общими удобствами — кухнями, столовыми, ванными комнатами, дворами и общими зонами. По сути это то, что в Дубае привычно называют «квартирой в перегородках», сдачей комнат или коек в одной квартире, а также small-format co-living. Раньше эта практика существовала в серой зоне; теперь у неё появилась чёткая правовая рамка.
Кому нужен пермит и что запрещено
Ни одно физическое лицо и ни одна компания не имеют права использовать квартиру или дом под shared housing без пермита, выданного уполномоченным органом. Сдавать одобренные объекты вправе только собственник напрямую либо лицензированная компания-оператор. Собственник может либо сдать напрямую жильцам, либо назначить лицензированную management-company для управления и последующей сдачи. Лицензированный оператор, в свою очередь, вправе арендовать жильё у собственника для последующей пересдачи резидентам — при условии, что у него есть действующая trade license под этот вид деятельности.
Отдельно закон закрывает главную серую практику: арендатор или любой другой пользователь жилья не имеет права сдавать или пересдавать своё жильё (или часть его) третьим лицам. Классическая схема «снял квартиру целиком → поставил перегородки → сдаёт по койкам без пермита» вне закона.
Штрафы и санкции
Базовый штраф за нарушение — от 500 до 500 000 дирхамов ОАЭ; конкретный размер зависит от характера и тяжести нарушения. Если то же самое нарушение повторяется в течение одного года, штраф удваивается — с максимальным потолком 1 миллион дирхамов.
Штрафом дело не ограничивается. Регулятор вправе:
- приостановить деятельность оператора на срок до шести месяцев;
- аннулировать пермит на конкретный объект;
- координировать с лицензирующим органом отзыв trade license компании-нарушителя;
- инициировать отключение коммунальных услуг в объекте до устранения нарушений;
- отказывать в регистрации договоров аренды и договоров управления по объектам с нарушениями — а без Ejari арендатор не оформит визовые процедуры и не подтвердит адрес;
- инициировать принудительное освобождение объекта — по решению исполнительного судьи.
Важная оговорка: если операторская лицензия приостановлена или пермит отозван, это автоматически не значит, что жильцов выселят «завтра». Регулятор вправе дать им разумный срок, чтобы найти альтернативное жильё. То есть закон целится в бизнес нарушителя, а не в добросовестных резидентов.
Grace-период — 1 год до 26 августа 2027 года
Существующим собственникам и операторам shared housing даётся ровно один год с даты вступления закона в силу — до 26 августа 2027 года — чтобы получить пермит и привести структуру аренды в соответствие. Этот срок может быть продлён однократно решением директора-генерала муниципалитета. Пользоваться отсрочкой стоит буквально с первых дней: собрать документы на объект, определить, кто будет юридическим оператором (собственник напрямую или лицензированная management-company), и подать заявку на пермит.
Какие типы жилья подпадают и кто может жить
Закон явно перечисляет шесть типов недвижимости, которые могут быть отведены под совместное проживание: квартиры, отдельно стоящие дома (villas / detached houses), жилые комплексы, здания смешанного назначения, таунхаусы и многоэтажные жилые здания. Категории разрешённых жильцов также перечислены: семьи, женщины, мужчины, студентки и студенты, госслужащие и наёмные сотрудники частных компаний и учреждений. Отдельно указано, что shared housing могут предоставлять государственные органы и частные компании — для собственных сотрудников, а образовательные учреждения — для студентов, при условии лицензирования и соблюдения одобренных стандартов.
Что это значит для арендодателей, брокеров и арендаторов
Для собственников квартир, которые сдают жильё «по комнатам» или через партнёров без формального пермита, — это чёткий сигнал легализовать схему в течение ближайших двенадцати месяцев. Для брокеров и management-компаний, работающих в co-living и shared housing, — окно возможностей: спрос на легальный, «prime & compliant» продукт вырастет, потому что и корпоративные заказчики, и семьи из экспатов ищут прозрачные варианты со всеми документами. Для арендаторов, живущих в перегородочных квартирах, — повод уточнить у арендодателя, есть ли у объекта необходимая регистрация: без корректного оформления могут возникнуть проблемы с Ejari, что напрямую отразится на визовых процессах и оформлении или продлении резидентской визы.
Отдельно стоит подчеркнуть: закон вписан в общий тренд Дубая на «наведение прозрачности» рынка жилья без ужесточений к добросовестным участникам. Основная цель нового акта — не карать, а зарегистрировать серые практики и защитить арендаторов от неучтённого жилья. Первоисточники — Официальный вестник Дубая (декрет шейха Мохаммеда бин Рашида) и репортаж Gulf News «Dubai's shared housing law takes effect, fines of up to Dh1 million for repeat violations».
