Дубай, 24 августа 2026 — за последние двенадцать месяцев Dubai Land Department (DLD) и связанные ведомства последовательно снизили порог входа в жильё и в резидентство от недвижимости сразу по четырём линиям: First-Time Home Buyer Programme набрала более 3 200 сделок и AED 5 млрд оборота, инвесторская виза Taskeen лишилась минимального порога стоимости для единоличных собственников, инициатива Flexi Rent разрешила гибкие графики аренды, а Golden Visa за AED 2 млн в недвижимости продолжает удерживать рынок долгосрочных резидентств. Сложенные вместе, эти четыре инструмента дают заметно более широкий доступ к жилью и статусу резидента, чем ещё в 2024 году.
First-Time Home Buyer Programme: цифры за первый год
Программа First-Time Home Buyer (FTHB), запущенная DLD совместно с Department of Economy and Tourism (DET) в июле 2025 года, за первый год работы показала практически заметные результаты. По официальному релизу Government of Dubai Media Office от 8 июня 2026 года, более 3 200 резидентов ОАЭ купили через FTHB своё первое жильё в Дубае, совокупный объём транзакций превысил AED 5 млрд, а число зарегистрированных заявок достигло около 45 000. К программе после стартовой фазы (13 девелоперов) добавились ещё 9 застройщиков — общее число участвующих девелоперов теперь 22. По данным того же релиза, почти половина покупателей по программе — резиденты, прожившие в Дубае пять и более лет, но до этого не владевшие жильём.
Смысл FTHB — не только скидка. Программа даёт зарегистрированным участникам приоритетный доступ к новым запускам и к существующему инвентарю у участвующих девелоперов, преференциальные цены на off-plan юниты, гибкие планы оплаты по off-plan, льготный порядок оплаты регистрационного сбора DLD (в частности, через eligible credit cards) и специальные ипотечные предложения у банков-партнёров. Регистрация — через сайт DLD или приложение Dubai REST; успешный заявитель получает QR-код FTHB для использования у девелоперов и банков.
«First-Time Home Buyer Programme дала самый измеряемый эффект, потому что конвертирует очень специфическую группу потенциальных покупателей: людей, которые уже живут в ОАЭ, но исторически оставались арендаторами», — цитирует Gulf News CEO fäm Properties Firas Al Msaddi.
Taskeen: инвесторская виза без прежнего порога
Второй крупный шаг — обновление механики Taskeen, двухлетней инвесторской резидентской визы от недвижимости, привычно ассоциируемой с прежним требованием AED 750 000 стоимости объекта. По правовому alert международной юридической фирмы Fragomen, 29 апреля 2026 года это требование было отменено для единоличных собственников через обновление цифровой платформы DLD Cube. Практический смысл: любой готовый жилой юнит в Дубае, оформленный на одного собственника-инвестора, теперь квалифицируется под двухлетнюю Taskeen — независимо от цены покупки.
Для долевого владения (joint ownership) правила тоже смягчились. Прежняя логика требовала, чтобы каждый совладелец имел долю не ниже AED 750 000. Теперь минимальный порог доли — AED 400 000 на каждого заявителя. Это открывает Taskeen для семейных и партнёрских покупок в среднем сегменте, куда прежний порог просто не пускал. Инвестор с одобренной Taskeen может спонсировать резидентские визы для членов семьи; сам статус выдаётся на два года с правом продления.
Важное ограничение остаётся в силе: под Taskeen квалифицируется только готовая недвижимость с оформленным title deed. Объекты, зарегистрированные исключительно через Oqood (система промежуточной регистрации для незавершённых off-plan юнитов), под инвесторскую визу не подходят, пока не получен title deed на завершённое жильё.
Flexi Rent: гибкий график без изменения годовой суммы
Третий инструмент — Flexi Rent, инициатива, позволяющая участвующим арендодателям и брокерским компаниям Дубая предлагать арендаторам оплату не только традиционным годовым чеком, но и по графикам помесячно, поквартально или раз в полгода. Ключевой момент, который отмечает Gulf News: годовая сумма аренды при этом не меняется — меняется только частота платежа. Иными словами, Flexi Rent — не «удорожание за рассрочку», а именно перенос календарного бремени.
Для экспатов, живущих на месячную зарплату, необходимость единовременно закрывать 4–12 месяцев вперёд традиционно была барьером: приходилось либо занимать у работодателя, либо брать personal loan под аренду, либо соглашаться на меньшую по качеству квартиру. Flexi Rent снимает этот выбор.
«Большая гибкость платежей помогает арендаторам эффективнее управлять финансами и рассматривать более широкий круг вариантов жилья, а арендодателям — получить доступ к более широкому пулу финансово квалифицированных нанимателей», — цитирует Gulf News Vice President of Sales Bayut & dubizzle Fibha Ahmed.
Оговорка: Flexi Rent — инициатива уровня отдельного арендодателя или брокера, а не универсальное правило рынка. Наличие опции нужно уточнять при просмотре конкретного объекта.
Golden Visa: 10-летнее резидентство от AED 2 млн в недвижимости
Четвёртый инструмент — по-прежнему главный драйвер спроса в верхнем сегменте. Golden Visa через инвестицию в недвижимость требует совокупной инвестиции от AED 2 млн и даёт 10-летнее резидентство с широким пакетом прав спонсорства для семьи. Формула допускает разные конфигурации: несколько объектов до совокупной суммы, ипотечное финансирование по ряду сценариев, комбинация с другими квалифицирующими критериями. Практически Golden Visa через недвижимость остаётся ключевым выбором для инвесторов, готовых зафиксировать в Дубае средне- и долгосрочный горизонт.
Динамика самого сегмента остаётся устойчивой. Устойчивый горизонт планирования, зафиксированный после реформ 2022–2025 годов, отмечают участники рынка.
«Покупатели сейчас мыслят десятилетиями, а не циклами сделок», — цитирует Gulf News Head of Off-plan and Capital Markets betterhomes Harry Martin.
Экономика Golden Visa через недвижимость требует отдельного расчёта: доходность от аренды, налоговая нагрузка (в ОАЭ по-прежнему нет подоходного налога с физлиц), выход из объекта. Ориентиры по операционной доходности разных сегментов недвижимости Дубая — в отдельном разборе: Доходность недвижимости Дубая: ROI по сегментам.
Как связка четырёх инструментов меняет вход в жильё
Ключевое, что стоит зафиксировать: четыре инструмента закрывают разные группы. FTHB — резиденты ОАЭ, которые впервые покупают жильё в Дубае и остаются в ценовом сегменте до AED 5 млн. Taskeen — инвесторы среднего сегмента, которым нужно резидентство, но не хочется закладывать AED 2 млн ради Golden Visa. Flexi Rent — арендаторы, не готовые платить годовыми чеками, но не покупатели. Golden Visa через недвижимость — инвесторы верхнего сегмента с долгим горизонтом планирования. Совокупно рынок получил заметно более широкую воронку входа, чем в предыдущие годы.
Практический вывод для покупателя или арендатора в Дубае в 2026 году — выбор инструмента лучше начинать не с объекта, а с целевого результата. Если задача — купить первое жильё для жизни, стартовая точка — регистрация в FTHB и запрос преференциальных условий у 22 участвующих девелоперов. Если задача — получить резидентство от недвижимости при бюджете ниже AED 2 млн — Taskeen после апрельских изменений стал ощутимо доступнее. Если задача — арендовать без единоразового удара по кэшу — стоит явно спрашивать Flexi Rent у брокера. Если задача — 10-летнее резидентство и «якорь в ОАЭ» — Golden Visa через AED 2 млн в недвижимости остаётся стандартным путём.
Что смотреть дальше
Инструменты будут двигаться. По FTHB DLD и DET продолжают расширять пул девелоперов-партнёров — с 13 стартовых до 22 к августу 2026 года, и это, судя по темпу, не финальная цифра. По Taskeen обновление через DLD Cube создаёт понятную юридическую рамку, но правоприменение ещё будет уточняться в частных сценариях (наследование, mixed use, коммерческие юниты). По Flexi Rent пул участвующих арендодателей будет расти по мере того, как рынок отрабатывает практику. Golden Visa через недвижимость остаётся стабильной константой — но конкретные подтверждения (проценты застроя, ипотечные схемы) периодически уточняются.
Общая логика реформ, впрочем, читается однозначно: Дубай последовательно снижает барьеры и делает вход в жильё и резидентство от недвижимости менее «пороговым», чем это было ещё пару лет назад. Для аудитории экспатов и инвесторов это означает, что за 12–18 месяцев рынок стал ощутимо более гибким — и решения, которые в 2024 году выглядели невозможными по деньгам, в 2026-м могут стать вполне реальными.
