الأرقام الرئيسية: 92.9 مليار درهم تداولت عبر 37,429 صفقة سكنية في دبي خلال الربع الثالث 2026، بحسب تحليل fäm Properties لسجلّات دائرة الأراضي والأملاك. السوق الأول احتفظ بـ 57٪ من القيمة؛ و81٪ من الصفقات أُغلقت دون 3 ملايين درهم.
صدر التقرير الفصلي لسوق العقارات السكنية في دبي للربع الثالث من 2026 (يوليو–سبتمبر) في السادس من أكتوبر. تجمّع البيانات شركة الوساطة fäm Properties من تسجيلات دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD) — أي مسح كامل للصفقات المسجَّلة، وليس عيّنة.
ما تُظهره الأرقام
خلال الربع، أغلقت دبي 37,429 صفقة بيع بقيمة 92.9 مليار درهم (نحو 25.3 مليار دولار). التوزيع:
- السوق الأول — 25,441 صفقة بقيمة 52.6 مليار درهم؛
- السوق الثانوي — 11,988 صفقة بقيمة 40.3 مليار درهم.
استحوذت صفقات السوق الأول (البناء الجديد) على نحو 57٪ من القيمة و68٪ من الحجم — توزيع ميّز 2026 منذ بدايته: المشترون يفضّلون العقارات على الخارطة مع خطط دفع المطوّرين على إعادة البيع المدفوعة بالكامل.
أين يتمركز الطلب فعلاً — الشريحة دون 3 ملايين درهم
توزيع الأسعار هو المخطّط البياني الحاسم لاستراتيجية الاستثمار:
- دون مليون درهم — 34.1٪ من الصفقات؛
- مليون–مليونَين درهم — 32.4٪؛
- مليونَين–ثلاثة ملايين درهم — 14.6٪؛
- ثلاثة–خمسة ملايين درهم — 10.3٪؛
- فوق خمسة ملايين درهم — 8.3٪.
إجمالاً، 81.1٪ من صفقات الربع أُغلقت تحت 3 ملايين درهم. الشريحة الفاخرة فوق خمسة ملايين تمثّل أقل من 10٪ من السوق. هذه قصة سوق المشتري العادي، لا سوق نخلة جميرا وحدها.
دبي الجنوب تتصدّر السوق الأول للشهر السابع
بند بارز في التقرير: دبي الجنوب تحافظ على صدارة حجم مبيعات السوق الأول سبعة أشهر متتالية. في الربع الثالث — 737 صفقة على الخارطة بقيمة 980.5 مليون درهم. يرتبط هذا التركّز مباشرة بسردية البنية التحتية: مطار آل مكتوم الدولي، ومدينة إكسبو دبي، والممر الصناعي على محور E-611.
الإيجارات تنمو أسرع ممّا توحي العناوين
اتجاه موازٍ — سوق الإيجارات. خلال الأشهر التسعة الأولى من 2026، سجّلت مناطق التملك الحر في دبي 298,984 عقد إيجار، بارتفاع 6.8٪ على نفس الفترة من 2025. إذا استمرّ الإيقاع، تتوقّع fäm Properties أن يتجاوز إجمالي العام الكامل الرقم القياسي السابق البالغ 377,926 عقداً المسجَّل في العام الماضي. سبتمبر 2026 أظهر قفزة شهرية بنسبة 22.6٪ مقارنة بأغسطس — تفاعل اعتيادي بعد موسم الصيف.
الصفقات النقدية في السوق الثانوي بلغت 67٪. المعنى: الطلب على القروض العقارية يتركّز في السوق الأول حيث يقدّم المطوّرون خطط دفع خاصة — عادة نحو 30٪ أثناء البناء و70٪ عند التسليم.
ماذا يعني ذلك للمستثمر والمشتري
ثلاث خلاصات عملية من أرقام الربع.
الأولى — السيولة. 37 ألف صفقة فصلية تعني أن السوق ليس بطيئاً: الأصل الجيّد يخرج في أسابيع لا أشهر، ما يخفض مخاطر إعادة توازن المحفظة.
الثانية — هيمنة الفئة المتوسطة. الشريحة من مليون إلى 3 ملايين درهم التي أغلقت 47٪ من صفقات الربع هي قلب السوق. تتطابق تماماً مع عتبة التأشيرة الذهبية عبر العقار المرهون أو العقار على الخارطة — مليونا درهم بتقييم دائرة الأراضي والأملاك. أسعار الربع تُظهر أن العتبة في المتناول دون ميزانية فائقة الفخامة.
الثالثة — تنفيذ العقار على الخارطة. مع احتفاظ السوق الأول بـ 68٪ من الحجم، يصبح اختيار المطوّر العامل الأثقل. الأولوية للبناؤين الكبار الذين لديهم سجلّ تسليم (Emaar وDAMAC وSobha وNakheel وAldar وMeraas) وفحص إلزامي للمشروع عبر RERA قبل أيّ دفعة. التحليل المفصّل لـأين يربح مستثمرو عقارات دبي فعلاً وما الذي يأكل العائد الصافي متوفّر في المادة التكميلية على البوابة.
ما القادم
تقرير fäm Properties لشهر أكتوبر يصدر مطلع نوفمبر وسيكشف ما إذا كان السوق قد حافظ على الإيقاع الذي بناه في سبتمبر. العوامل التي ستُراقَب للربع الرابع 2026 — سعر الأساس في مصرف الإمارات المركزي (ثابت عند 3.65٪ منذ يوليو)، وإطلاق الشريحة الثانية من صكوك التجزئة الاستهلاكية للمقيمين، وبيانات مركز دبي للإحصاء الفصلية حول السكان.
للمستثمرين الذين يقومون بشرائهم الأول، التسلسل المعقول هو: تحديد الشريحة السعرية (مليون–ثلاثة ملايين درهم)، اختيار منطقة مرتبطة بسردية بنية تحتية (دبي الجنوب، مدينة محمد بن راشد، الخليج التجاري، JVC)، فحص المطوّر عبر RERA، ثم التفاوض على السعر وخطة الدفع.
البيانات من دائرة الأراضي والأملاك في دبي وfäm Properties. هذه مادة تحريرية من Garant.consulting مُعدّة لجمهور الأعمال في الإمارات: المغتربين والمستثمرين وأصحاب الأعمال.
